Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie?

• Den einen idealen Zeitpunkt für den Immobilienkauf gibt es nicht. Denn die Entscheidung hängt von der Marktlage, den Zinsen und vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab.
• Die Immobilienpreise in Köln und Bonn stagnieren seit 2022/2023 erstmals wieder nach Jahren starker Steigerungen und sind teilweise sogar leicht rückläufig.
• Während die Immobilienpreise stagnieren und teilweise leicht gesunken sind, sind die Zinsen in den letzten Jahren gestiegen. In Summe ist der Immobilienkauf deshalb in der Regel teurer als noch vor ein paar Jahren.
• In den meisten Fällen lohnt sich der Immobilienkauf auch unabhängig von gestiegenen Zinsen, weil Sie mit dem Kauf langfristig Vermögen aufbauen und Miete sparen.
• Neben den Kaufpreisen und Zinsen hängt der ideale Zeitpunkt für den Immobilienkauf auch von Ihrer finanziellen Situation ab: Haben Sie ausreichend Eigenkapital, ein sicheres Einkommen und eine gute Bonität?
• Genauso wichtig ist Ihre persönliche Situation (Familienplanung, Alter usw.) – und vor allem die Frage, ob Sie bereit sind, sich an einen Standort zu binden.
  

Natürlich spielt bei der Frage nach dem idealen Zeitpunkt die Entwicklung der Kaufpreise eine wichtige Rolle. Berücksichtigen Sie also am besten die Preisentwicklung in Ihrer Stadt.

So haben sich die Preise in Köln entwickelt

Die Kaufpreise in Köln sind vergleichsweise hoch. Das liegt auch daran, dass sie in den letzten Jahren zwischen 2015 und 2022 stark gestiegen sind – ganz besonders in gefragten Lagen wie Lindenthal, Sülz oder der Südstadt. Laut dem Marktbericht der Kölner Immobilienbörse kostete eine 80-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage 2015 noch 250.000 Euro, 2022 lag der Preis zwischen 400.000 und 450.000 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 60 bis 80 Prozent. Die Gründe dafür: Es sind immer mehr Menschen in die Stadt gezogen, während weiterhin starker Wohnungsmangel herrschte. Durch die niedrigen Zinsen ist in dieser Zeit außerdem die Nachfrage bei Kapitalanlegerinnen und Kapitalanlegern gestiegen.

Seit Ende 2022 haben sich die Preise allerdings stabilisiert und sind teilweise sogar leicht rückläufig. Aktuell kostet eine Eigentumswohnung in Köln durchschnittlich 5.034 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 402.720 Euro.

Expertinnen und Experten erwarten für die Zukunft keine dramatischen Preisrückgänge. Denn die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, während es an Wohnungen mangelt. Hinzu kommt: Das Bauland ist begrenzt. Auch das stützt die hohen Preise.

So haben sich die Preise in Bonn entwickelt

Ähnlich wie in Köln sind auch in Bonn zwischen 2015 und 2022 die Preise für Immobilien stark gestiegen. Mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von 4.120 Euro für Eigentumswohnungen liegen sie aber unter dem Kölner Niveau.

Expertinnen und Experten erwarten auch in Bonn eine stabile Preisentwicklung mit leichten Steigerungen, da die Stadtfläche wenig Entwicklungsmöglichkeiten bietet. Neubauprojekte sind dementsprechend rar.

Neben den Kaufpreisen haben vor allem die Zinsen einen starken Einfluss auf den idealen Kaufzeitpunkt. Denn sie bestimmen Ihre monatliche Rate und damit auch, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Schon kleine Unterschiede machen sich in der monatlichen Rate stark bemerkbar.

So haben sich die Bauzinsen entwickelt

Nach dem Höchststand (4,5 Prozent) Anfang 2024 sind die Bauzinsen zuletzt leicht gesunken. Sie liegen für eine zehnjährige Zinsbindung aktuell (Stand: November 2025) bei etwa 3,3 bis 3,8 Prozent – je nach Bonität und Eigenkapitalquote.

Die Europäische Zentralbank, die den Leitzins vorgibt, hat erste Signale für eine Zinssenkung gegeben. Mittelfristig könnten die Zinsen also weiter sinken.

Warum die Zinsen wichtiger sind als der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf wichtig. Die Zinsen aber in den meisten Fällen viel entscheidender. Das zeigt ganz einfach folgendes Beispiel:

Trotz 40.000 Euro günstigerem Kaufpreis ist die monatliche Belastung um 539 Euro höher. Niedrigere Immobilienpreise nutzen Ihnen also wenig, wenn die Zinsen gleichzeitig so stark gestiegen sind, dass die Gesamtbelastung höher ist. Es ist daher immer ein Zusammenspiel aus beiden Kriterien.

Die Preise in Köln und Bonn sind in den letzten Jahren gestiegen, aktuell aber stabil. Die Zinsen sind vergleichsweise hoch, zuletzt aber gesunken – und könnten mittelfristig weiter sinken. Die Frage ist jetzt: Was bedeutet das für Ihre Entscheidung?

Nur wenn Sie eine solide finanzielle Grundlage haben, ist aktuell ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen. Entscheidend sind dabei Ihr Eigenkapital, Ihr Einkommen sowie Ihre Kreditwürdigkeit.

Ihr vorhandenes Eigenkapital

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie rund 20 Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapital. Das Eigenkapital dient dazu, die Kaufnebenkosten zu finanzieren und sorgt außerdem für günstigere Zinskonditionen.

Gewusst: Eine Vollfinanzierung – also eine Finanzierung ohne Eigenkapital – ist in der Theorie mit exzellenter Bonität und hohem Einkommen möglich, in der Praxis aber sehr teuer und daher nur in Ausnahmefällen sinnvoll. Auch eine Finanzierung mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital ist möglich, aber oft mit höheren Zinsen verbunden. Denn allein in NRW liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 12 bis 15 Prozent (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer + 3,57 Prozent Makler + 2 Prozent Notar/Grundbuch).

Ihr Einkommen

Auch ein regelmäßiges Einkommen zählt – neben Eigenkapital – zu den Voraussetzungen für eine Baufinanzierung. Grundsätzlich gilt dabei: Ihre monatliche Rate (Zinsen und Tilgung) sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Alles darüber bietet in den meisten Fällen nicht genug finanzielle Flexibilität. Und gerade mit Eigentum ist diese finanzielle Flexibilität wichtig, zum Beispiel für Instandhaltungen, Nebenkosten oder andere unvorhersehbare Ausgaben.

Ihre Kreditwürdigkeit

Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität) hat nicht nur Einfluss darauf, ob Sie einen Kredit bekommen. Sie beeinflusst die Konditionen Ihres Kredits – und damit auch den idealen Zeitpunkt für den Kauf.

Keine oder geringe laufende Kredite wirken sich positiv auf Ihre Bonität aus. Bei der Bewertung spielt es zudem eine Rolle, ob Sie Ihren bestehenden Kredit zuverlässig bedient haben – und ob Sie mit der Baufinanzierung zahlungsfähig bleiben. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis sowie eine lange Betriebszugehörigkeit können die Bonitätsprüfung zudem positiv beeinflussen.

Ihr Einkommen

Auch ein regelmäßiges Einkommen zählt – neben Eigenkapital – zu den Voraussetzungen für eine Baufinanzierung. Grundsätzlich gilt dabei: Ihre monatliche Rate (Zinsen und Tilgung) sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Alles darüber bietet in den meisten Fällen nicht genug finanzielle Flexibilität. Und gerade mit Eigentum ist diese finanzielle Flexibilität wichtig, zum Beispiel für Instandhaltungen, Nebenkosten oder andere unvorhersehbare Ausgaben.

Haben Sie Kaufpreise, Zinsen und Ihre finanzielle Grundlage geprüft, ist die abschließende Frage: Passt der Immobilienkauf zu Ihrer persönlichen Situation? Berücksichtigen Sie dabei alle relevanten Punkte. Dazu gehören:

Ihre familiäre Situation und Lebensplanung 

Ihr Wunsch nach Flexibilität

Mit einer eigenen Immobilie binden Sie sich an einen Standort. Eine wichtige Frage, die Sie sich vorab stellen sollten, ist daher: Sind Sie bereit, sich langfristig an einen Standort zu binden? Oder ist Ihnen Flexibilität wichtig? Sind Sie sich unsicher, ist möglicherweise noch nicht der richtige Zeitpunkt für einen Kauf.

Ihre berufliche Situation und Standortgebundenheit

Berücksichtigen Sie:

Ihren Arbeitsplatz

• Haben Sie einen unbefristeten Arbeitsvertrag?
• Ist Ihre berufliche Position langfristig stabil?
• Wie sicher ist Ihr Einkommen in den nächsten 10 bis 20 Jahren? Oder auch: Können Sie die monatlichen Kreditraten dauerhaft stemmen?
• Arbeiten Sie in einer krisensicheren Branche oder ist Ihr Berufsfeld volatil?

Ihre Karrierestufe

• Befinden Sie sich am Anfang Ihrer Karriere mit möglichen Jobwechseln und Weiterentwicklung? Oder sind Sie beruflich gefestigt?
• Planen Sie eine Selbstständigkeit oder größere berufliche Veränderungen, die Ihre Einkommenssituation beeinflussen könnten?

Ihre Standortgebundenheit

•  Erfordert Ihr Beruf oder Ihre Karriereplanung voraussichtlich einen Umzug in den nächsten Jahren?
• Ermöglicht Ihnen Remote-Work dauerhafte Standortunabhängigkeit, sodass ein Immobilienkauf Ihre Karriere nicht einschränkt?
  

Ihr Alter und Ihre Lebensphase 

Ihre Verantwortungsbereitschaft

Als Eigentümerin oder Eigentümer

Die Frage ist: Sind Sie bereit, Verantwortung für eine eigene Immobilie zu übernehmen? Denn anders als bei der Miete sind Sie als Eigentümerin oder Eigentümer selbst für Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen verantwortlich.

Bei einer Eigentumswohnung müssen Sie sich dazu außerdem mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen, zum Beispiel bei baulichen Veränderungen oder einer energetischen Sanierung.

Als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer

Mit einem Immobilienkredit gehen Sie für die nächsten 20 bis 30 Jahre eine finanzielle Verpflichtung ein. Und das bedeutet: Unabhängig von Ihren Lebensveränderungen müssen Sie die monatliche Rate zahlen.

Ob gerade ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist, hängt auch davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen möchten oder ob die Immobilie als Kapitalanlage dienen soll.

Bei Eigennutzung

Mit einer eigenen Immobilie sparen Sie sich die monatliche Miete und bauen stattdessen langfristig Vermögen auf. Der große Vorteil: Sie können im Alter miet- und schuldenfrei in Ihrem Eigenheim leben. Vor allem langfristig gesehen ist das meist günstiger, weil Sie von etwaigen Mietsteigerungen nicht betroffen sind.

Der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung ist,

• wenn Sie langfristig (mindestens 10 Jahre) am Standort bleiben möchten.
• wenn Ihre finanzielle und persönliche Situation stabil ist.
• wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die zu Ihren Bedürfnissen passt. In diesem Fall ist die Marktlage weniger entscheidend.
  

Als Kapitalanlage

Vermietete Immobilien generieren laufend Erträge und sind eine gute Möglichkeit, den Kredit zu tilgen und langfristig Vermögen aufzubauen. Denn genau wie bei der Eigennutzung können Sie auch bei der Vermietung von Wertsteigerungen der Immobilie profitieren.

Der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist,

• wenn die Mietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) mindestens 3 bis 4 Prozent beträgt.
• wenn Sie sich mit der Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung auskennen oder bereit sind, dies zu lernen.
• wenn Sie die Immobilie nicht sofort selbst benötigen und langfristig Vermögen aufbauen möchten.
  

Die kurze Antwort auf diese Frage lautet: Nicht wirklich. Denn der Immobilienmarkt in Köln und Bonn ist angespannt und ständig in Bewegung. Die meisten Immobilien sind deshalb oft innerhalb von wenigen Tagen vergeben. Saisonale Unterschiede spielen daher kaum eine Rolle. Wichtiger ist, dass der Kaufpreis, die Zinsen, die finanzielle und persönliche Situation passen. 

Ein paar Besonderheiten, was die Jahreszeit angeht, gibt es aber trotzdem:

• Die meisten Immobilien kommen im Frühjahr auf den Markt. In dieser Zeit haben Sie in der Regel eine größere Auswahl, gleichzeitig ist aber auch die Konkurrenz größer. Im Frühling sind deshalb auch die Preise tendenziell am höchsten.
• Im Sommer ist der Markt durch die Urlaubs- und Ferienzeit etwas ruhiger und es gibt oft weniger neue Angebote.
• Nach der Sommerpause steigt das Angebot Richtung Herbst wieder. Die Konkurrenz ist oft etwas geringer als im Frühjahr. Hinzu kommt: Einige Verkäuferinnen und Verkäufer haben zeitlichen Druck, weil sie vor Jahresende verkaufen möchten. Sie sind damit tendenziell verhandlungsbereiter – und das könnte zu niedrigen Preisen führen.
• Im Winter ist das Angebot wieder geringer und auch die Konkurrenz nimmt ab. Noch ein Pluspunkt in der kalten Jahreszeit: Mängel (z. B. Feuchtigkeit, Schimmel, zugige Fenster oder dunkle Räume) werden besser sichtbar.
  

Der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf hängt einerseits vom Kaufpreis und den aktuellen Zinsen ab. Andererseits – und das ist der deutlich wichtigere Aspekt – spielt Ihre persönliche Situation eine wichtige Rolle: Sind Sie bereit, sich an einen Standort zu binden und die Verantwortung für eine eigene Immobilie zu übernehmen? Und vor allem: Ist Ihre finanzielle Grundlage stabil? Können Sie beides mit „Ja“ beantworten, ist der Kauf einer Immobilie in den meisten Fällen unabhängig von der aktuellen Marktlage sinnvoll. Denn mit einer eigenen Immobilie schaffen Sie ein langfristiges Zuhause, Sie können für Ihr Alter vorsorgen und langfristig Vermögen aufbauen.