Nebenkosten-Check: Das kosten Haus und Wohnung wirklich

• Unterhaltskosten sind nicht zu verwechseln mit den Nebenkosten beim Immobilienkauf. Denn die Unterhaltskosten umfassen alle laufenden Ausgaben für den Betrieb und den Werterhalt einer Immobilie.
• Während Hausbesitzerinnen alle Verträge individuell verwalten, zahlen Wohnungseigentümer die meisten Kosten gebündelt über das monatliche Hausgeld an die Verwaltung.
• Es gibt vielfältige Wege, um die Nebenkosten spürbar zu reduzieren. Eigentümerinnen und Eigentümer können über ein bewussteres Heizverhalten, energetische Sanierungsmaßnahmen oder einen günstigeren Tarif spürbar Geld sparen – und auch steuerlich profitieren.

Neben den Kreditraten fallen mit dem Kauf einer Immobilie auch laufende Kosten für Strom, Gas, Wasser, Instandhaltung und Modernisierung & Co. an – die sogenannten Betriebskosten oder auch „zweite Miete“. Neben dem Kaufpreis und den einmaligen Kaufnebenkosten spielt auch die zweite Miete bei der Frage nach der passenden Finanzierung eine Rolle. Denn auch sie muss jeden Monat tragbar sein.

Generell gehören zu den laufenden Nebenkosten alle Ausgaben, die nötig sind, um den Betrieb des Gebäudes zu sichern und den Wert langfristig zu erhalten. Rechtlich wird zwischen drei Kostenarten unterschieden:

• Betriebskosten: Das sind die Kosten, die durch den täglichen Gebrauch entstehen, zum Beispiel für Wasser, Müll oder fürs Heizen. Betriebskosten sind grundsätzlich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bundesweit einheitlich definiert. Die Höhe variiert allerdings je nach Kommune. Überall in Deutschland fallen also die gleichen Betriebskosten an, in Köln oder Bonn können sie sich aber von denen in anderen Städten unterscheiden.
• Instandhaltungskosten: Dazu gehören alle Kosten, die für den Erhalt der Bausubstanz (z. B. Reparaturen am Dach) und technischer Anlagen (z. B. für das Heizungssystem) anfallen. Auch Wartungen und Prüfungen können indirekt dazu gezählt werden.
• Modernisierungskosten: Dazu zählen Investitionskosten, die den Status quo verbessern, also zum Beispiel Maßnahmen, die für mehr Energieeffizienz oder Komfort sorgen. Solche Maßnahmen sind bei einem Eigentümerwechsel teilweise verpflichtend. Geregelt wird das durch die Sanierungspflicht im Gebäudeenergiegesetz.

Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie die meisten dieser Kosten (außer Wohnstrom und Grundsteuer) monatlich als Hausgeld an die Verwaltung. Beim Haus schließen Sie die Verträge individuell ab.

Die laufenden Kosten fließen in zwei verschiedene Richtungen: Öffentliche Kosten (z. B. für die Müllabfuhr) gehen an die Stadt, private Kosten (z. B. für Strom und Gas) gehen an private Dienstleister bzw. Energieversorger. Während Sie bei privaten Verträgen oft durch Anbietervergleiche sparen können, sind die kommunalen Gebühren in der Region fest vorgegeben.

Öffentliche Betriebskosten

Die öffentlichen Gebühren entstehen für verschiedene Serviceleistungen Ihrer Kommune. Sie fließen deshalb auch direkt in den jeweiligen Haushalt der Gemeinde. In Köln gehen die meisten Zahlungen an die Stadt bzw. die AWB, in Bonn an die Stadtverwaltung oder bonnorange.

Zu den öffentlichen Betriebskosten zählen:

• Grundsteuer B: Die Grundsteuer B ist nicht mit der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf zu verwechseln. Denn während die Grunderwerbsteuer einmalig anfällt, fällt die Grundsteuer B jährlich an. Sie wird von der Stadt quartalweise (zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11.) oder auf Wunsch jährlich zum 1. Juli erhoben.
• Müllabfuhr: Die Kosten hängen stark vom gewählten Service ab. In Köln können Sie beispielsweise bei der AWB zwischen Teil- und Vollservice wählen. Je nach Größe der Tonne und Leerungsrhythmus variieren die Beträge deutlich.
• Straßenreinigung & Winterdienst: Die Stadt berechnet hierfür Gebühren nach den sogenannten „Frontmetern“ (Grundstückslänge zur Straße). Ganz wichtig: Diese Gebühr deckt in Köln und Bonn nur den Winterdienst auf den Fahrbahnen ab. Eigentümerinnen und Eigentümer sind zusätzlich verpflichtet, den Gehweg vor dem Haus schnee- und eisfrei zu halten. Das können sie entweder selbst erledigen oder durch einen Dienstleister erledigen lassen.
• Wasser & Abwasser: Die Kosten für Wasser und Abwasser ergeben sich aus einer Grundgebühr und dem tatsächlichen Verbrauch. In vielen Kommunen (auch in Köln und Bonn) wird zudem ein separates Entgelt für Niederschlagswasser erhoben. Die Höhe hängt davon ab, wie viel Regenwasser von versiegelten Flächen des Grundstücks in die Kanalisation fließt.

Damit Sie die ungefähre Höhe der öffentlichen Betriebskosten einschätzen können, gibt Ihnen die folgende Tabelle zumindest eine grobe Orientierung.

Öffentliche Kosten für einen Zwei-Personen-Haushalt mit einer durchschnittlichen Eigentumsimmobilie (75 m²) in KölnBonn:

Bitte beachten Sie: Es handelt sich hierbei um Durchschnittswerte, die je nach Lage der Immobilie und dem individuellen Serviceumfang variieren können.

Private Betriebskosten

Während die öffentlichen Gebühren fest von den Städten vorgegeben werden, schließen Sie bei den privaten Betriebskosten individuelle Verträge mit Energieversorgern, Versicherungen oder anderen Dienstleistern ab. Die Kosten hängen deshalb stark vom Vertrag ab. Auch die Größe Ihrer Immobilie, die Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner sowie die technische Ausstattung haben einen Einfluss.

Zu den privaten Betriebskosten zählen:

• Heizung & Warmwasser: In der Regel bilden Heizung und Warmwasser den größten Posten der laufenden Kosten. Denn darunter fallen sowohl der eigentliche Energieverbrauch (Gas, Öl, Strom oder Fernwärme) als auch der Betrieb der Heizungsanlage und die regelmäßige fachgerechte Wartung.
• Strom: Die Kosten richten sich nach dem persönlichen Stromverbrauch in Ihren Wohnräumen. Falls Sie in einer Eigentumswohnung wohnen, fallen zusätzlich Gebühren für den Allgemeinstrom im Keller und Treppenhaus sowie für die Außenbeleuchtung an.
• Versicherungen: Bei einer Eigentumswohnung sind Sie verpflichtet, eine Gebäudeversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Gebühren dafür werden über das Hausgeld abgerechnet. Bei einem Hauskauf kann die Bank, über die Sie das Haus finanzieren, auf den Schutz bestehen. Ob Pflicht oder nicht: Eine Wohngebäudeversicherung schützt Sie vor finanziellen Folgen durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Ein Zusatzschutz gegen Elementarschäden kann aufgrund der zunehmenden Wetterextreme sinnvoll sein.
• Telekommunikation: Dazu gehören Kosten für Internet, Festnetz-Telefonie und Kabelfernsehen. Sie werden meist als Paket-Flatrates abgerechnet.
• Rundfunkbeitrag: Die GEZ-Gebühren fallen standardmäßig in jedem deutschen Haushalt als Pauschale an, um den öffentlich-rechtlichen Rundfunk zu finanzieren. Ausgenommen sind nur bestimmte Personengruppen (z. B. Personen, die Bürgergeld beziehen).
• Schornsteinfeger: Bei klassischen Verbrennungsheizungen (Gas, Öl, Holz, Pellets) sind regelmäßige Prüfungen durch eine Schornsteinfegerin oder einen Schornsteinfeger gesetzlich vorgeschrieben. Die Kehr- und Überprüfungsordnung (kurz: KÜO) legt dabei fest, wie oft die Prüfung erfolgen muss. Bei reinen Elektro-Systemen oder Wärmepumpen entfällt diese Vorschrift in der Regel.

Private Kosten für einen Zwei-Personen-Haushalt mit einer durchschnittlichen Eigentumsimmobilie (75 m²) in KölnBonn: 

Auch bei dieser Übersicht handelt es sich um Durchschnittswerte. Die Preise hängen stark vom energetischen Zustand Ihrer Immobilie, Ihrem individuellen Verbrauch sowie dem individuellen Tarif ab.

Am besten mit der 4+1-Regel. Dahinter steckt eine bewährte Methode, um die Betriebskosten für eine Immobilie zumindest grob zu kalkulieren: Demnach rechnen Sie mit 4 Euro pro Quadratmeter für die laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Steuern) und planen zusätzlich 1 Euro pro Quadratmeterals Instandhaltungsrücklage ein.

Für eine 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung würden nach der Regel 300 Euro für den laufenden Betrieb und 75 Euro als Rücklage anfallen, also in Summe 375 Euro Nebenkosten pro Monat. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern läge der Betrag bei 750 Euro pro Monat.

In der Theorie können Sie auch die durchschnittlichen Betriebskosten in Ihrem Bundesland heranziehen. In NRW wären das 2,71 Euro pro Quadratmeter. Das Problem: In der Praxis sind die öffentlichen Gebühren in KölnBonn deutlich höher als in vielen anderen Kommunen. Eine Berechnung auf Basis der durchschnittlichen Betriebskosten wäre damit weniger verlässlich.

Wenn es um das Thema Nebenkosten geht, haben Sie zum Teil die Zügel in der Hand: Passen Sie Ihr Verhalten kurzfristig an, denken Sie auch über Maßnahmen nach, die langfristig Geld sparen, und machen Sie anfallende Kosten steuerlich geltend.

Wer die zweite Miete schon vor dem Kauf kennt, kann besser planen. Am besten kalkulieren Sie rund fünf Euro pro Quadratmeter für die Nebenkosten ein. So haben Sie genug Puffer für laufende Kosten und anfallende Instandhaltungen.

Falls Sie sich unsicher sind, unterstützen die Expertinnen und Experten der Sparkasse KölnBonn Sie gern. Vereinbaren Sie einfach einen Termin – für eine maßgeschneiderte Finanzierung, die zu Ihnen passt.