Sanierungspflicht
Diese Regelungen gelten aktuell
Immer wieder gibt es Diskussionen rund um das Gebäudeenergiegesetz. Zuletzt zu den aktuell geltenden Regelungen zum Heizungstausch. Denn die sollen sich im Juli dieses Jahres ändern. Wir zeigen Ihnen, was aktuell für Sie gilt und wie Sie die Sanierung am besten angehen.
Veröffentlicht am 25.03.2026 
11 Min. Lesezeit
- Das Wichtigste in Kürze
- Was steckt hinter dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
- Für wen gilt die Sanierungspflicht?
- Ausnahmen von der Sanierungspflicht: Wer ist nicht betroffen?
- Diese Sanierungspflichten haben Eigentümerinnen und Eigentümer
- Was kann ich jetzt tun?
- Für alle, die ein Eigenheim suchen: Darauf sollten Sie bei der Immobiliensuche achten
- Und was kostet eine Sanierung?
- Berechnen Sie individuell, wie viel die Sanierung Ihrer Immobilie kostet
- Finanzierung und Fördermittel – damit es einfach günstiger wird
- Fazit: Energetische Sanierungen lohnen sich langfristig gesehen fast immer
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche energetischen Anforderungen Wohngebäude erfüllen müssen.
- Es gilt grundsätzlich für Eigentümerinnen oder Eigentümer einesAltbaus mit schlechter Energieeffizienz und für alle, die umfangreiche Baumaßnahmen an der Immobilie vornehmen. Ausnahmen sind möglich, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie seit 2002 selbst bewohnen.
- Es gibt aktuell einige Pflichten für Eigentümerinnen und Eigentümer. Dazu gehören unter anderem: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, Austausch bestimmter Heizungen, Isolierung von Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen sowie eine Solarpflicht.
- Mit dem neuen Gesetz soll sich die Pflicht zum Heizungstausch verändern: Eigentümerinnen und Eigentümer sollen dann nicht mehr verpflichtet sein, ihre Wärme aus mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu erzeugen.
Was steckt hinter dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gilt seit 2020. Es dient als zentrale Vorschrift für die energetische Bewertung von Gebäuden in Deutschland und gilt grundsätzlich für alle Immobilienbesitzerinnen und -besitzer.
Das GEG vereint frühere Regelungen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien, dazu gehören zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). 2024 wurde das Gesetz basierend auf den Richtlinien des Europäischen Parlaments angepasst. Seitdem verpflichtet es Eigentümerinnen und Eigentümer zur Sanierung.
Nun hat die Bundesregierung für Juli 2026 eine Neugestaltung des Gesetzes angekündigt. Mit der Anpassung soll unter anderem die Vorgabe, dass neue Heizungen ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen, wegfallen. Geplant ist in dem Zuge auch eine Umbenennung in „Gebäudemodernisierungs-Gesetz“ (GMG).
Was heißt eigentlich „Sanierung“?
Sanieren, modernisieren, renovieren: Was wir im Alltag synonym benutzen, sind genau genommen unterschiedliche Dinge. Denn eine Sanierung erfolgt in der Regel bei konkreten Mängeln, also eher bei älteren Gebäuden oder wenn Schäden (z. B. Schimmel, Feuchtigkeit oder eine kaputte Bausubstanz) vorliegen. Mit einer Sanierung wird eine Immobilie also auf den neuesten Stand gebracht, bei einer energetischen Sanierung auf den aktuellsten Stand in Sachen Energieeffizienz.
Beim Renovieren stehen dagegen eher Arbeiten mit geringerem Arbeitsumfang im Vordergrund, also kleinere Reparaturen oder Maßnahmen, die die Immobilie optisch aufwerten (z. B. ein neuer Boden oder ein neuer Anstrich). Modernisierungen sind im Vergleich dazu etwas aufwändiger. Sie bringen die Immobilie auf einen neueren Stand – zum Beispiel in Bezug auf den Brandschutz. Auch eine Baderneuerung zählt als Modernisierung.
Für wen gilt die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht greift in zwei Fällen:
- Sie sind Eigentümerin oder Eigentümer eines Altbaus mit schlechter Energieeffizienz. Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie gekauft, geerbt oder per Schenkung erhalten haben. Mit dem Eigentümerwechsel müssen Sie sich an die Regeln des GEG halten. Dafür haben Sie zwei Jahre nach Einzug Zeit.
- Sie nehmen umfangreiche Baumaßnahmen an Ihrer Immobilie vor und verändern mindestens 10 Prozent eines Bauteils. Das ist zum Beispiel bei der Erneuerung einer Fassade, dem Ausbau des Dachgeschosses oder einer vollständigen Kernsanierung der Fall.
Auch bei Eigentumswohnungen
Das GEG macht auch für Eigentumswohnungen Vorgaben. Der Unterschied zum Haus: Sie müssen sich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft austauschen. Damit das Ganze reibungslos abläuft, ist es sinnvoll, gemeinsam und mit ausreichend Vorlauf über den Bedarf zu sprechen und die Sanierung gemeinsam zu planen. Denn viele Maßnahmen betreffen das Gemeinschaftseigentum und müssen deshalb gemeinschaftlich organisiert und finanziert werden.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht: Wer ist nicht betroffen?
In bestimmten Fällen macht das GEG Ausnahmen. Dazu gehören:
- Ein- und Zweifamilienhäuser, die seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt werden. Sie sind von der Pflicht zur Geschossdeckendämmung und zum Heizungstausch ausgenommen.
- Gebäude, die unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz stehen, wenn die Maßnahmen das historische Erscheinungsbild verändern.
- Gebäude, bei denen eine Sanierung unwirtschaftlich wäre: Sind die Sanierungskosten unverhältnismäßig hoch und stehen in keinem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum Nutzen, macht das GEG vereinzelt Ausnahmen. Möglich ist das zum Beispiel bei Gebäuden in strukturschwachen Regionen.
Diese Sanierungspflichten haben Eigentümerinnen und Eigentümer
| Pflicht: | Beschreibung: | Verpflichtend: |
|---|---|---|
| Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke | Ist der Dachboden bewohnt, muss das Dach gedämmt werden. Ist der Dachboden unbewohnt, reicht eine Dämmung der obersten Geschossdecke. | Wenn der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt |
| Heizungstausch | Alte Öl- und Gasheizungen dürfen nicht mehr betrieben werden. | Wenn die Öl- oder Gasheizung vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurde. Heizungen, die später eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. |
| Neue Heizungen mit 65 % erneuerbaren Energien | Heizungen müssen zukünftig mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden. | Für Neubauhäuser. Im Bestand gilt die Pflicht ab dem 30. Juni 2026. Bei einem Defekt haben Sie eine Übergangsfrist von 5 Jahren, bei einem Eigentümerwechsel von 2 Jahren. |
| Dämmung von Warmwasserrohren | Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen müssen in unbeheizten Räumen isoliert sein. | Wenn die Dämmung aktuell fehlt |
| Energieeinsparungen bei Teilsanierungen (10-%-Regel) | Bei größeren Sanierungen müssen die Standards des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten werden. | Wenn mehr als 10 % eines Bauteils saniert oder renoviert werden, also z. B. 10 % der Außenfassade |
| Solarpflicht | Bei Dachsanierungen muss eine Photovoltaikanlage installiert werden. | Für Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hamburg und Niedersachsen |
Pflicht zur Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke
Ist der Dachboden in Ihrem Gebäude nicht bewohnt und nicht beheizt, müssen Sie die oberste Geschossdecke nach § 47 GEG nachrüsten. Wird der Dachboden bewohnt, muss das Dach nach GEG gedämmt werden. Konkret und in Zahlen heißt das: Sobald der Wert des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) über 0,24 W/m²K liegt, ist eine Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke für Sie verpflichtend.
Pflicht zum Heizungstausch für alte Öl- und Gasheizungen
- 72 GEG macht zwei Vorgaben zum Einsatz von Öl- und Gasheizungen mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel
- Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden.
- Öl- und Gasheizungen, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren Betrieb ausgetauscht werden.
Von dieser Pflicht ausgenommen sind: Niedertemperatur- und Brennwertheizungen, Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie Heizungen, die nur für einzelne Räume oder zur Warmwassererzeugung genutzt werden.
Neue Heizungen müssen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden
Um einen Schritt mehr in Sachen Klimaneutralität zu gehen, müssen neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Neubauten ist diese Vorgabe schon einige Jahre verpflichtend, im Bestand ist sie laut aktuellen Vorgaben ab dem 30. Juni 2026 Pflicht. Das regelt momentan noch § 71 GEG.
Im Bestand gibt es Übergangsfristen
Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer Bestandsimmobilie heißt das: Sie dürfen ihre bestehende Heizung noch weiter betreiben und bei einem Defekt reparieren lassen. Kann der Schaden nicht mehr repariert werden, haben sie 5 Jahre Zeit, um auf eine klimafreundliche Heizung umzurüsten. Bei einem Eigentümerwechsel liegt die Übergangsfrist bei 2 Jahren. Die Pflicht zum Heizungstausch greift also nicht immer direkt.
Vereinzelt gibt es kommunale Unterschiede
Die kommunale Wärmeplanung gibt unter anderem vor, welche Heizung Sie weiter nutzen dürfen. Dadurch kann es zu kommunalen Unterschieden kommen. Plant Ihre Kommune beispielsweise ein klimaneutrales Gasnetz, dürfen Sie eine Gasheizung, die später auf Wasserstoff umgerüstet werden kann, weiter betreiben.
Sowohl in Köln als auch in Bonn steht die kommunale Wärmeplanung bereits fest. In beiden Städten bietet der Plan also eine gute Orientierung, welche Heizung sinnvoll ist.
Mit der Neugestaltung des GEG soll die 65-Prozent-Vorgabe wegfallen
Die bisherige Pflicht, dass neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, soll ab Juli 2026 mit der Neugestaltung des GEG entfallen. Mit dieser Anpassung soll niemand mehr verpflichtet sein, bestehende und funktionierende Heizungssysteme auszuwechseln. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizungen dürfen damit weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Laut ersten Berichten sollen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen allerdings zukünftig mit einem wachsenden Anteil von Biomasse betrieben werden.
Pflicht zu Energieeinsparungen bei Teilsanierungen
Werden mehr als zehn Prozent eines Bauteils saniert oder renoviert, müssen die Arbeiten nach § 48 GEG so ausgeführt werden, dass sie den Standards des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Genau so soll sichergestellt werden, dass auch Teilsanierungen einen Beitrag zur Energieeinsparung leisten.
Renovieren oder sanieren Sie also zum Beispiel mehr als zehn Prozent Ihrer Außenfassade, muss die gesamte Fassade gedämmt beziehungsweise energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Bei kleineren Anpassungen greift die Sanierungspflicht nicht.
Teils Solarpflicht bei Dachsanierungen
In NRW gilt seit dem 1. Januar 2026 eine Solarpflicht bei Dachsanierungen. Und auch in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen oder Rheinland-Pfalz müssen Sie eine Solaranlage installieren, wenn Sie Ihr Dach umfassend sanieren.
Ausnahmen gelten nur, wenn eine Solaranlage technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, zum Beispiel bei Denkmalschutz.
Die Einhaltung der Sanierungspflicht kann kontrolliert werden
Auch wenn es in Deutschland keine flächendeckende Kontrollinstanz gibt, wird die Einhaltung des GEG von den lokalen Baubehörden und bevollmächtigten Schornsteinfegern stichprobenartig geprüft. Bei Verstößen und Nichteinhaltung drohen hohe Bußgelder.
Was kann ich jetzt tun?
Prüfen Sie, ob die Sanierungspflicht für Sie gilt. Falls ja: Bestimmen Sie, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig und welche sinnvoll sind.
Lassen Sie Ihre individuelle Situation von einem Profi prüfen. Eine Expertin oder Experte kann Sie beraten, welche Maßnahmen sinnvoll sind und gemeinsam mit Ihnen einen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Dieser Plan zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge am effizientesten sind und welche Förderungen Sie nutzen können. Das Gute: Die Kosten für die Energieberatung werden oft ebenfalls gefördert.
Holen Sie sich Angebote von verschiedenen Fachbetrieben ein und vergleichen Sie die Angebote hinsichtlich Preisen und Leistungen.
Beantragen Sie mögliche Förderungen.
Lassen Sie die Maßnahmen vom Fachbetrieb umsetzen.
Lassen Sie sich alle Rechnungen und Bescheinigungen ausstellen.
Für alle, die ein Eigenheim suchen: Darauf sollten Sie bei der Immobiliensuche achten
Auch für alle, die gerade auf der Suche nach einer Immobilie sind, sind die Sanierungspflichten relevant. Denn mit einem Eigentümerwechsel sind Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer zur Sanierung verpflichtet. Das GEG gibt Ihnen zwei Jahre Zeit, um dieser Pflicht nachzukommen.
Damit sich die möglicherweise anfallenden Sanierungskosten auch im Kaufpreis widerspiegeln, ist es also sinnvoll, bei der Besichtigung der Immobilie genau hinzusehen – auch um versteckte Mängel zu erkennen. Unsere Checkliste hilft dabei.
Checkliste beim Hauskauf: Damit Sie wissen, ob Sie zur Sanierung verpflichtet sind – und was auf Sie zukommt
Der Energieausweisgibt Ihnen einen guten ersten Überblick. Er sagt nicht nur etwas über die energetische Qualität und Effizienz des Gebäudes aus, sondern macht auf Seite 4 auch Vorschläge für sinnvolle Sanierungsmaßnahmen. So können Sie schon jetzt sehen, welche Sanierungen später anfallen können.
Prüfen Sie folgende Punkte bei der Besichtigung (oder schon vorab):
- Liegt der Energieausweis generell vor?
- Handelt es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
- Sind das Baujahr und der Sanierungsstand laut Energieausweis plausibel?
- Welche Sanierungsmaßnahmen werden empfohlen?
- Wie ist der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch (kWh/m²a)?
- Welche Energieeffizienzklasse (A+ bis H) ist angegeben?
Als Faustregel:
A–C: meist wenig Sanierungsbedarf
D–E: mittlerer Sanierungsbedarf
F–H: hohe Sanierungskosten wahrscheinlich
- Ist das Dach gedämmt? Und wenn ja, wann und wie?
- Sind Zwischensparren- oder Aufsparrendämmungen vorhanden?
- Sind die Dachfenster alt oder neu mit 3-fach Verglasung?
- Wie ist der Zustand der Dachdeckung (Ziegel, Unterspannbahn)?
- Ist eine Außendämmung vorhanden?
- Ist der Wandaufbau bekannt?
- Sind sichtbare Wärmebrücken oder Feuchtigkeit vorhanden?
- Handelt es sich um eine Klinker- oder Putzfassade?
Als Faustregel:
Vor 1977: meist kaum Dämmung
1977 – 1995: teilweise Dämmung
1995 – 2005: mittelmäßige bis gute Dämmung
Nach 2005: meist effizient
- Gibt es Einfachverglasung, Doppelverglasung oder Dreifachverglasung?
- Welches Baujahr haben die Fenster?
- Sind die Dichtungen und Rahmen in einem guten Zustand?
- Sind die Rollladenkästen gedämmt?
- Welche Heizungsart liegt vor (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets)?
- Wie alt ist die Heizung?
- Wann fand die letzte Wartung statt?
- Gibt es Heizkörper oder Fußbodenheizung?
- Ist eine Kellerdeckendämmung vorhanden?
- Ist Feuchtigkeit sichtbar?
- Ist die Bodenplatte gedämmt?
- Ist Photovoltaik vorhanden?
- In welche Richtung ist das Dach ausgerichtet? Nach Süden, Osten oder Westen?
- Was ist das Baujahr des Hauses?
- Wann fand die letzte große Sanierung statt?
- Wurden Teilsanierungen (inkl. Dokumentation) durchgeführt?
- Gibt es Rechnungen und Nachweise dazu?
Und was kostet eine Sanierung?
Die Kosten für eine Sanierung können stark variieren – je nach Gebäudeart, Alter der Immobilie oder auch Lage. Um schon jetzt einen ersten Überblick zu bekommen, können Sie sich aber zumindest grob an folgenden Richtwerten orientieren:
Finanzierung und Fördermittel – damit es einfach günstiger wird
Sanierungen können teuer sein. Daher gibt es von Bund, Land und Kommunen einige Fördermittel – und mit der passenden Finanzierung eine weitere Möglichkeit, die Sanierung zu stemmen. Übrigens lohnt sich eine Energieberatung auch in Sachen Förderungen: Denn die Beraterin oder der Berater zeigt Ihnen mögliche Fördermittel und stellt im Anschluss sogar den Antrag für Sie. Das spart Zeit und holt das Beste für Sie heraus.
Bundesweite Förderungen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten aktuell unterschiedliche Förderungen für energieeffiziente Maßnahmen und unterstützen Sie so finanziell, Ihrer Pflicht nachzukommen.
Auch mit der geplanten Änderung des GEG soll es weiterhin eine Förderung geben. Noch ist allerdings unklar, was in welcher Höhe gefördert werden soll.
Regionale Förderprogramme
Vereinzelt gibt es auch regionale Förderprogramme, die die Sanierungskosten insgesamt reduzieren können.
Die Stadt Köln hat die regionalen Förderungen eingestellt, da der Bund eine entsprechende Förderung bereitstellt. In Bonn gibt es weiterhin ein kommunales Förderprogramm für Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie privat vermieten.
Mit dem S-Modernisierungskredit können Sie Ihre Sanierungsvorhaben schon jetzt umsetzen. Und weil Sie bis zu 20 Jahre Zeit haben, den Kredit zurückzuzahlen, bleiben Sie dabei finanziell flexibel.
Fazit: Energetische Sanierungen lohnen sich langfristig gesehen fast immer
Die aktuell geltenden Sanierungspflichten lassen einige Eigentümerinnen und Eigentümer nicht um eine energetische Sanierung herumkommen. Für Bestandsimmobilien sind momentan eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, eine Erneuerung alter Öl- und Gasheizungen sowie die Dämmung von warmwasserführenden Rohren verpflichtend. Bei umfassenden Dachsanierungen gilt zudem eine Solarpflicht.
Beim Heizungstausch gilt aktuell noch: Die neue Heizung muss auf 65 Prozent erneuerbaren Energien basieren. Mit der geplanten Anpassung des GEG – das dann Gebäudemodernisierungs-Gesetz (GMG) heißen soll – soll sich diese Vorgabe allerdings ändern.
Auch wenn energetische Sanierungen oft mit hohen Kosten verbunden sind, lohnt sich der Aufwand fast immer. Denn eine energetisch gut aufgestellte Immobilie spart langfristig Kosten und vor allem ist sie besser für die Umwelt. Und das Gute: Bundesweite Förderungen und individuelle Kreditangebote erleichtern die Finanzierung.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der ersten Information. Wenn Sie sich unsicher sind, ob und in welchem Umfang Sie von der Sanierungspflicht betroffen sind, vereinbaren Sie am besten einen Termin zur Energieberatung.
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