Immobilie als Altersvorsorge nutzen: Diese Möglichkeiten gibt es

• Eine Immobilie kann ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein – entweder durch mietfreies Wohnen im Alter oder durch zusätzliche Mieteinnahmen.

• Selbst genutztes Wohneigentum schafft finanzielle Entlastung und mehr Gestaltungsfreiheit, etwa durch den Wegfall der Miete und die Möglichkeit, das Zuhause altersgerecht umzubauen.

• Vermietete Immobilien können als Kapitalanlage fürs Alter dienen, erfordern aber eine solide Planung, laufende Rücklagen und die Berücksichtigung von Risiken wie Leerstand, Instandhaltung oder Verwaltungsaufwand.

• Eine gute Finanzierungsstrategie ist entscheidend, damit die Immobilie möglichst bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und im Alter nicht zur finanziellen Belastung wird.

• Eine Immobilie sollte idealerweise nicht die einzige Form der Altersvorsorge sein, sondern mit weiteren Bausteinen wie staatlicher Förderung, privater Vorsorge oder Wertpapieranlagen kombiniert werden.

Die eigene Immobilie – das wünschen sich viele Frauen. Das ist verständlich, denn wenn man im Alter mietfrei wohnen kann, spart man unter Umständen viel Geld. Wer die Preisentwicklungen für Mietwohnungen in den Ballungsgebieten im Blick hat, kann das nur bestätigen. So lag der durchschnittliche Mietpreis in Köln 2023 für eine 80qm Wohnung bei rund 1.250 Euro Kaltmiete, in Bonn bei etwa 1.100 Euro. Diese und ähnliche Summen müssen nicht gezahlt werden, wenn man im Eigentum wohnt. Das bedeutet finanzielle Freiheit und mehr Spielraum für andere Lebensbereiche in der Rentenzeit. Zudem ermöglicht eine eigene Immobilie den Verbleib in der gewohnten Umgebung und kann damit maßgeblich zum Wohlbefinden beitragen. Ob barrierefreie Anpassungen oder persönliche Gestaltungswünsche – Wohneigentum gibt Ihnen die Freiheit, Ihr Zuhause im Alter nach Ihren Bedürfnissen zu gestalten.

Welche Kriterien sollte ich bei der Auswahl eines Hauses oder einer Wohnung beachten? 

Die Kriterien für Wohnung oder Haus verändern sich mit der Lebenssituation. Wer heute Wohneigentum kauft, um auch im Alter darin zu wohnen, braucht also eine Immobilie, die nicht nur den aktuellen Anforderungen gerecht wird, sondern sich auf die Bedürfnisse im Alter anpassen lässt.

Dazu können Sie das einzelne Objekt anhand der folgenden drei Kriterien bewerten:

Die steigenden Mietpreise sind nicht nur ein Argument dafür, in eine eigene Immobilie zu investieren, die Sie im Alter mietfrei bewohnen können. Sie machen eine Immobilie auch als Kapitalanlage für die Altersvorsorge attraktiv.

Für die Vermietung einer Immobilie als Altersvorsorge gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Immobilie erst bewohnen, dann vermieten

Wie bereits beschrieben, ändern sich mit der Lebenssituation auch die Anforderungen an eine Immobilie. Das Haus in Köln-Weiß mit Garten oder die große Dachgeschosswohnung in Bonn-Beuel werden im Alter zur Herausforderung. Wer trotzdem nicht auf Platz für die Familie oder Urbanität verzichten möchte, kann die Immobilie erst selber bewohnen und später verkaufen oder vermieten, um im Alter zusätzliche Einnahmen zu erzielen.

Immobilie durchgängig vermieten

Nicht für jede ist die Traumimmobilie mit Garten oder Innenstadtlage finanzierbar. Hier kommt eine kleinere Wohnung in Betracht, deren Preis sich über die Jahre durch die Mieteinnahmen refinanzieren lässt. Die Mieteinnahmen dienen zudem im Alter als zusätzliche Einnahme zur Rente.

Immobilie erst vermieten, dann bewohnen

Da Seniorinnen meist weniger Wohnraum benötigen, kann auch die kleinere Wohnung zur Traumwohnung werden. Eine Alternative zur dauerhaften Vermietung kann es daher sein, eine fürs Alter geeignete Wohnung zu kaufen, erst zu vermieten und später selber einzuziehen. Die Mieteinnahmen können für die Tilgung des Immobilienkredits genutzt werden, im Alter ist ein mietfreies Wohnen möglich.

Nachteile der Vermietung

Eine vermietete Immobilie kann perspektivisch eine zusätzliche Einnahmequelle sein. Allerdings ist dieses Modell auch mit einigen Risiken und hohem Aufwand verbunden, besonders wenn sie in Eigenregie erfolgt. Das beginnt damit, bei einem Mieterwechsel im schlimmsten Fall Hunderte von Bewerbungen sichten zu müssen. Auch Anrufe am frühen Morgen, weil das Wasser nicht warm oder die Heizung ausgefallen ist, gehören dazu. Wird eine Haus- bzw. Mietverwaltung beauftragt, entstehen umgekehrt zusätzliche Kosten.

In der Regel sollten die Baufinanzierungskosten bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Über einen Baufinanzierungsrechner können Sie herausfinden, wie hoch die monatliche Belastung für Rate und Zinssatz ausfallen kann.

Die Höhe der Zinsen für Ihre Baufinanzierung unterscheidet sich nach der gewählten Laufzeit. Je länger Ihre Sollzinsbindung läuft, desto höher fallen die Zinsen und somit die monatliche Belastung aus. Gleichzeitig bietet Ihnen eine lange Sollzinsbindung Planungssicherheit. Steigen die Zinsen, wirkt sich das nicht auf Ihren Kredit aus.

Haben Sie eine Sondertilgung vereinbart, können Sie zusätzlich zur , durch die sich Ihre Restschuld reduziert. Je schneller Sie tilgen, desto weniger Zinsen zahlen Sie, denn diese fallen auf die Summe an, die die Bank Ihnen zur Verfügung stellt.

Auch wer viel Eigenkapital einbringt, profitiert von günstigeren Finanzierungskonditionen.

Einnahmen durch die Vermietung

Die Einnahmen, die Sie als Vermieterin erzielen, hängen natürlich stark von der Lage und Größe Ihrer Immobilie ab. Der Mietpreismultiplikator gibt Ihnen eine erste Orientierung, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um die Immobilie inklusive aller Neben- und Instandsetzungskosten zu finanzieren. Die Formel lautet

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Der errechnete Wert sollte in Großstädten wie Köln 30 nicht überschreiten. Je niedriger der Vervielfältiger, desto besser.

Laufende Kosten für eine Immobilie

Die Idee einer Immobilie als Altersvorsorge geht nur auf, wenn sie später keine Mehrbelastung bedeutet. Daher sollte Ihr Finanzierungsplan neben den Kauf- und Nebenkosten auch laufende Kosten berücksichtigen. Diese schmälern Ihre Mieteinnahmen bzw. müssen für Sie langfristig leistbar sein. Dazu gehören:

Versicherungen: Damit die Immobilie eine verlässliche Altersvorsorge sein kann, sollte sie entsprechend versichert werden. Welche Versicherungen für Immobilieneigentümerinnen sinnvoll sind, haben wir Ihnen hier aufgeschlüsselt.

Rücklagen für Instandhaltungen: Um den Wert der Immobilie zu erhalten, bedarf es regelmäßiger Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen. Ein Bausparvertrag bietet eine gute Möglichkeit, bereits während der Erwerbstätigkeit entsprechend vorzusorgen. Legen Sie je nach Zustand der Immobilie ca. 1,50 – 3,00 Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche auf einen LBS-Bausparvertrag zurück. So bauen Sie für künftige Sanierungsmaßnahmen ein finanzielles Polster auf. Gleichzeitig profitieren Sie bei Ihrer Finanzierung von sicheren und niedrigen Zinsen für das Bauspardarlehen und einer staatlichen Förderung.

Mietausfälle: Bei einer Vermietung kann es zu Mietausfällen durch kurzzeitigen Leerstand kommen. Im schlimmsten Fall ziehen Mietnomaden ein, die die Wohnung abwohnen, ohne Miete zu zahlen.

Hausgeld: Im Falle einer Eigentumswohnung fällt ein monatliches Hausgeld an, über das die Betriebskosten abgedeckt werden. Im Falle einer Vermietung können Sie diese überwiegend auf die Mietenden umlegen. Hinzu kommen monatliche Zahlungen für Instandhaltungsrücklagen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet.

Verwaltungskosten: Häufig nutzen WEGs eine Hausverwaltung. Deren Kosten dürfen nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Grundstückspflege: Dies kann die Pflege von Gartenanlagen oder gemeinschaftlichen Bereichen in Wohnanlagen umfassen.

Altersgerechter Umbau: Gerade wenn Sie die eigene Immobilie im Alter bewohnen und altersgerecht umbauen möchten, entstehen entsprechende Sanierungskosten, für die Sie wiederum auch Förderung erhalten können.

Steuern: Als Immobilienbesitzerin müssen Sie Steuern zahlen. Steuerliche Aspekte variieren je nachdem, ob die Immobilie selbst genutzt wird oder als Kapitalanlage dient.

Was muss ich steuerlich beachten?

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden die Einnahmen aus der Vermietung auf Ihr Gesamteinkommen angerechnet und entsprechend versteuert. (Umgekehrt können Sie bei einer Vermietung die Kosten für die Grunderwerbssteuer, die beim Kauf anfällt, als Werbungskosten geltend machen.)

Zudem zahlen Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus Grundsteuern. Die Steuer muss vierteljährlich bezahlt werden. In Köln beträgt der Hebesatz derzeit für die Grundsteuer B 515 Prozent. In Bonn sind es aktuell 680 Prozent.

Sollten Sie sich im Alter statt für die Vermietung für einen Verkauf entscheiden, kann eine Kapitalgewinnsteuer anfallen. Vermietete Immobilien müssen Sie mindestens zehn Jahre halten – wenn Sie vorher verkaufen, fällt Spekulationssteuer an. Umgekehrt können Sie je nach Nutzungsart Ausgaben steuerlich geltend machen.

Wer Wohneigentum als Altersvorsorge plant, wird finanziell unterstützt. Mit Wohn-Riester – auch Eigenheimrente genannt – finanzieren Sie mit staatlicher Förderung eine selbst genutzte Immobilie. Sie erhalten ein festverzinsliches Darlehen, das Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwenden können.

Darüber hinaus werden Sie mit weiteren Förderungen unterstützt, wenn Sie die Immobilie selber bewohnen.

Auch für den Umbau einer bestehenden Immobilie gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten im Alter, wie zum Beispiel das KfW-Programm 159 für altersgerechtes Umbauen. Kern des KfW 159 ist ein Kredit in Höhe von bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit. Maßnahmen zur Barrierenreduzierung an Wohngebäuden können außerdem über den Investitionszuschuss 455-B der KFW gefördert werden.

„Wie viel sollte ich in meine Altersvorsorge investieren?“ – eine Frage, die sich immer mehr Frauen stellen. Eine pauschale Antwort ist schwierig, denn das Thema Altersvorsorge ist vielschichtig. Sicher ist: Die gesetzliche Rente allein wird für die meisten Menschen zur Aufrechterhaltung des bisherigen Lebensstandards nicht ausreichend sein.

Bei der Altersvorsorge auf eine Immobilie zu setzen, ist sinnvoll – die Geldanlage ausschließlich darauf zu beschränken, ist aber auch riskant. Ist die Immobilie der einzige Vermögenswert, wirkt sich ein Wertverlust massiv auf das Gesamtvermögen aus. Dieses so genannte „Klumpenrisiko“ gilt für alle Formen der Geldanlage, sofern sie den einzigen Baustein des Sparens darstellen.

Ihre persönliche Absicherung im Alter bauen Sie im Idealfall auf mehreren Säulen auf. Empfehlenswert ist das 3-Schichten-Modell der Altersvorsorge (Basisvorsorge, geförderte Altersversorgung und private Altersvorsorge) kombiniert mit Immobilien.

Immobilienverkauf

Mit einer abbezahlten Immobilie können Sie im Alter mietfrei wohnen – in Zeiten von immer weiter steigenden Mieten ein ganz besonderer Vorteil. Gleichzeitig können Sie auch einen alternativen Weg einschlagen: Sie verkaufen die Immobilie und ziehen in eine kleinere Mietwohnung. Die Miete zahlen Sie vom Verkaufserlös, der Ihnen gleichzeitig ein komfortables Ruhestandspolster bietet.

Immobilienleibrente

Eine weitere Möglichkeit der Altersvorsorge ist die Immobilienleibrente. Dabei verkaufen Sie als Eigentümerin der Immobilie das Haus oder die Wohnung an ein Unternehmen. Im Gegenzug erhalte Sie lebenslanges Wohnrecht und das Unternehmen zahlt zusätzlich eine monatliche Rente oder einen einmaligen Betrag.

Immobilieninvestment

Wer keine zusätzlichen Rücklagen hat, und wem die Eigenvermietung zu aufwändig ist, der kann einen ganz anderen Weg gehen und in einen gemanagten Fonds oder ETF investieren. Diese wiederum finanzieren mit dem angesammelten Geld beispielsweise Parkhäuser, Pflegeheime oder natürlich Wohnanlagen. In beiden Fällen wird durch die Streuung das Risiko gemindert, als Anlegerin profitieren Sie jedoch von den Renditen aus den Immobilieninvestments. So lässt sich langfristig mit der Kombination aus Immobilien und Wertpapieren ein solides Vermögen als Baustein für die Altersvorsorge aufbauen. Allerdings ist es für den Laien sinnvoll, sich zu diesem Thema beraten zu lassen, denn jede Anlage ist auch mit einem gewissen Risiko verbunden.

Das mietfreie Wohnen ist nur einer der Gründe, die für den Erwerb von Wohneigentum als Altersvorsorge sprechen. Auch der Staat unterstützt die Idee durch verschiedene Fördermöglichkeiten, wie Wohn-Riester und Programme zur Förderung des altersgerechten Umbaus. Darüber hinaus eignen sich gerade in Köln und Bonn Immobilien auch als Kapitalanlage, um durch Mieteinnahmen eine weitere Einnahmequelle zur Rente zu haben.

Eine Immobilie verursacht jedoch auch immer Kosten. Damit die Immobilie tatsächlich der Altersvorsorge dienen kann, braucht es eine gute Finanzierungsstrategie. Die Immobilienexpertinnen und -experten der Sparkasse KölnBonn beraten Sie unverbindlich und sind an Ihrer Seite, damit Sie Ihre Pläne erfolgreich in die Tat umsetzen können – egal, ob telefonisch, per Video-Call oder in unseren Filialen vor Ort. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Wunschtermin.

Hinweis: Dieser Beitrag dient als Erstinformation und ersetzt keinesfalls eine individuelle Beratung bei einer Anwältin oder einem Anwalt und einer Steuerberaterin und einem Steuerberater.