Mietwohnung renovieren: Das ist erlaubt

• In einer Mietwohnung dürfen Sie viele Renovierungsarbeiten grundsätzlich selbst durchführen, solange sie sich rückgängig machen lassen und nicht in die Bausubstanz eingreifen. Sobald es zum Beispiel um Fliesen, Wände, Elektrik oder Sanitäranlagen geht, müssen Sie Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter vorher um Erlaubnis fragen.
• Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich immer, weil dort häufig geregelt ist, welche Schönheitsreparaturen auf Mieterinnen und Mieter übertragen werden.
• Grundsätzlich liegt die Renovierungspflicht laut Mietrecht bei der Vermieterin oder beim Vermieter, kann für bestimmte Schönheitsreparaturen aber teilweise auf Mieterinnen und Mieter übertragen werden.
• Beim Auszug müssen Sie die Wohnung nicht automatisch renoviert zurückgeben, denn auch hier kommt es darauf an, ob die vereinbarten Klauseln überhaupt wirksam sind.
• Bei den Kosten ist entscheidend, welche Arbeiten durchgeführt werden und wer rechtlich dafür zuständig ist. Kleinreparaturen und selbst verursachte Schäden können zulasten der Mieterin oder des Mieters gehen, während größere Instandhaltungen, Schimmelbeseitigung oder Modernisierungen in der Regel Sache der Vermieterin oder des Vermieters sind.
  

Die Regel ist recht simpel: Alle Renovierungsarbeiten, die sich wieder rückgängig machen lassen, sind erlaubt. Alles, was auf die Bausubstanz der Mietwohnung eingreift, muss vorher von Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter genehmigt werden.

Einen Laminatboden dürfen Sie also einfach verlegen. Beim Streichen von alten Fliesen müssen Sie hingegen vorher um Erlaubnis fragen.

Diese Renovierungsarbeiten dürfen Sie ohne vorherige Erlaubnis durchführen

• Streichen von Wänden, Decken und Türen sowie Fenster- und Türrahmen
• Streichen oder Lackieren von Heizkörpern
• Tapezieren
• Bohrungen an Wänden, um Bilder oder Möbel zu befestigen
• Verspachteln von Bohrlöchern
• Entfernen von Dübeln
• Verlegen von Teppichboden oder Laminat
• Befestigen neuer Fußleisten
• Einbau von Einbauküchen und -schränken
• Einbau eines Hochbettes
  

Diese Renovierungsarbeiten müssen vorher von Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter genehmigt werden:

• Verlegen und Streichen von Fliesen
• Abschleifen von Holzfußboden
• Durchbruch oder Abriss von Wänden
• Bauen neuer Trennwände
• Abhängen der Decke
• Einbau von Sanitäranlagen oder Etagenheizungen
• Erneuerung der Elektrik
• Umbau von Fenstern
• Bohrungen an der Außenfassade
• Renovierungen im Keller

Wie stimme ich Renovierungsarbeiten mit meiner Vermieterin bzw. meinem Vermieter ab?

Am besten mit einem Renovierungsvertrag. Um dabei auf Nummer sicher zu gehen, sollte ein solcher Vertrag möglichst folgende Punkte enthalten:

• Umfang der Renovierungsarbeiten: Was genau verändern Sie? Wie lange dauert es? Was kostet es?

• Kostenbeteiligung der Vermieterin / des Vermieters: Falls sich Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter an den Kosten beteiligt, nehmen Sie die Vereinbarung dazu mit in den Vertrag auf.

• Verzicht auf Rückbauverpflichtung: Je nachdem, was Sie ändern, ist es sinnvoll, schriftlich festzuhalten, dass Sie den Umbau nicht wieder rückgängig machen müssen.

Regelung zur fachmännischen Durchführung der Renovierung – oder anders gesagt, dass Sie die Umbaumaßnahme sauber und professionell durchführen (lassen).

In manchen Mietverträgen sind bereits Details zur Renovierung der Wohnung enthalten. Sogenannte Renovierungsklauseln regeln, wann Sie als Mieterin oder Mieter Ihre Wohnung renovieren müssen. Dabei gibt es allerdings zwei Arten von Klauseln: flexible und starre Renovierungsklauseln.

Flexible Renovierungsklauseln:

Flexible Renovierungsklauseln erkennen Sie an Worten wie „im Allgemeinen“, „nach Bedarf“ oder „falls erforderlich“. Sie bedeuten, dass die Klausel zwar wirksam ist – Sie als Mieterin oder Mieter also irgendwann renovieren müssen – die Renovierungsfrist allerdings flexibel ist.

Ein Beispiel: “Im Allgemeinen müssen Renovierungsmaßnahmen, falls erforderlich, in Küche und Bad alle zehn Jahre durchgeführt werden.”

Starre Renovierungsklauseln:

Starre Renovierungsklauseln enthalten Worte wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Sie verpflichten Mieterinnen und Mieter zum Renovieren – auch wenn das überhaupt nicht nötig ist. Solche Klauseln sind unwirksam, übrigens auch, wenn sie zu kurze Fristen oder bestimmten Vorgaben enthalten, zum Beispiel mit besonderen Wünschen zur Farbwahl.

Am Ende entscheidet das Mietrecht

Auch wenn Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, entscheidet am Ende doch das Gesetz, ob eine Vereinbarung wirksam ist oder eben nicht.

Das Mietrecht regelt alle Rechte und Pflichten rund um Renovierungen – sowohl für Vermieterinnen als auch Mieter:

Haben Mieterinnen und Mieter eine Renovierungspflicht?

Laut Mietrecht liegt die Renovierungspflicht grundsätzlich bei Vermieterinnen und Vermietern. Dabei handelt es allerdings um ein abdingbares Recht: Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter kann also im Mietvertrag festlegen, dass Sie für bestimmte Schönheitsreparaturen zuständig sind. Dazu gehören nach Mietrecht:

•  Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden
• Lackieren der Heizkörper und Heizrohre
• Streichen der Innentüren sowie der Innenseiten von Außentüren und Fenster

Die meisten Verträge regeln, dass die Reparaturen bei Auszug oder nach einer bestimmten Frist – meist zwischen 5 und 10 Jahren – durchgeführt werden müssen.

Gut zu wissen: Bei nicht nennenswerten Verschleißerscheinungen müssen Sie trotz Ablauf der Frist nicht renovieren.

Welche Renovierungspflicht haben Vermieterinnen und Vermieter?

Nur wenn der Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen enthält, müssen Sie als Mieterin oder Mieter also irgendwelche Renovierungen übernehmen. Ansonsten liegt die gesamte Renovierungspflicht bei Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter – allerdings ohne klar definierte Fristen. Einzige Ausnahme: Die Schäden wurden absichtlich oder fahrlässig von Ihnen als Mieterin oder Mieter verursacht. In diesem Fall entfällt die Renovierungspflicht.

Und was ist, wenn meine Vermieterin bzw. mein Vermieter der Renovierungspflicht nicht nachkommt?

Als Mieterin oder Mieter haben Sie dann das Recht, bestimmte Renovierungsarbeiten einzuklagen, aber nur bei notwendigen Arbeiten und Reparaturen.

Am besten ist es dabei, wenn Sie Schäden und Mängel mithilfe von Fotoaufnahmen dokumentieren, Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter Fristen für die Arbeiten setzen und eine schriftliche Antwort verlangen.

Mit den Renovierungsklauseln im Vertrag wird oft auch eine Vereinbarung dazu getroffen, wie Sie die Wohnung beim Auszug hinterlassen müssen.

In manchen Fällen sind die enthaltenen Klauseln allerdings unwirksam. Trotz Vereinbarung dürfen Sie die Wohnung dann unrenoviert verlassen.

Die genaue Höhe hängt davon ab, was genau Sie renovieren möchten und ob Sie die Renovierungen selbst übernehmen oder professionell durchführen lassen. In Sachen Kosten lohnt es sich aber, vorab einen Überblick darüber zu bekommen, wer die Kosten tragen muss. Bei manchen Arbeiten sind das nämlich nicht Sie als Mieterin oder Mieter.

Kostenübernahme Mieterin bzw. Mieter

Die Kleinreparaturklausel regelt, dass Mieterinnen und Mieter Dinge reparieren, die im Alltag oft verwendet werden. Dazu gehören zum Beispiel Lichtschalter oder Wasserhähne. Die Obergrenze der Kostenübernahme liegt dabei bei circa 100 Euro – beziehungsweise pro Jahr bei maximal 8 Prozent der Jahresmiete.

Nur wenn Sie als Mieterin oder Mieter einen Schaden absichtlich oder fahrlässig verschuldet haben, müssen Sie die vollen Kosten tragen.

Kostenübernahme Vermieterin bzw. Vermieter

Vermieterinnen und Vermieter tragen die vollen Kosten, wenn die Obergrenze von 100 Euro überschritten ist, denn dann handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Auch Kosten zur Instandhaltung der Außenanlagen sowie zur Schimmelentfernung liegen auf Vermieterinnen- und Vermieterseite.

Nur bei Schönheitsreparaturen, die nicht zwingend notwendig sind, können die Kosten geteilt werden.

Was kann ich tun, wenn ich etwas repariert habe, obwohl es Vermieterinnen- oder Vermietersache war?

In diesem Fall kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter die Kosten nachträglich erstatten.

Wenn Sie selbst renovieren: Was sind die erlaubten Renovierungszeiten?

Manche Renovierungsarbeiten machen Lärm – und der kann Ihre Nachbarschaft stören. Berücksichtigen Sie daher die Ruhezeiten in Ihrer Stadt. Während es in Köln nur eine Nachtruhe zwischen 20:00 und 06:00 Uhr gibt, gilt in Bonn zusätzlich zwischen 13:00 und 15:00 Uhr eine allgemeine Mittagsruhe.

Auch an Sonn- oder Feiertagen sollte lieber kein Renovierungslärm aus Ihrer Wohnung kommen, samstags wiederum ist das kein Problem.

Wenn sich Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter zu einer Modernisierung oder Sanierung entscheidet, gelten ein paar Regeln. So müssen Vermieterinnen und Vermieter die Maßnahmen mindestens drei Monate im Voraus ankündigen und ihre Mieterinnen und Mieter sowohl über den Beginn der Arbeiten als auch über den Umfang, die Dauer und eventuelle Mieterhöhungen informieren. Es reicht nicht aus, wenn die Ankündigung lediglich über einen Aushang im Hausflur oder Gespräch erfolgt. In diesen Fällen müssen Sie die Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren.

Für den Fall, dass die Wohnung in der Zeit nicht bewohnbar ist, müssen sie außerdem eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen. Als Mieterin oder Mieter haben Sie während der Modernisierungsphase oft auch ein Recht auf Mietminderung.

Ihr Mietvertrag und auch das Mietrecht geben Ihnen jederzeit eine gute Orientierung, welche Renovierungsarbeiten erlaubt sind und welche Rechte und Pflichten Sie als Mieterin oder Mieter haben – und zwar sowohl während der Mietzeit als auch beim Auszug.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, die Klauseln noch einmal genau zu prüfen und vielleicht auch eine Expertin oder einen Experten um Rat zu fragen. Daneben kann auch ein Gespräch mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter einige offene Fragen beantworten und den Weg für Ihre geplante Renovierung freiräumen.

Hinweis: Die Beratung ersetzt keinesfalls eine individuelle Rechtsberatung und stellt keine Rechtsauskunft dar. Wenn Sie rechtlichen Rat für Ihre individuelle Situation benötigen, sollten Sie die Rechtsberatung einer Anwältin oder eines Anwalts in Anspruch nehmen.