Worauf es beim Kaufvertrag von Immobilien ankommt

• Für den Kauf einer Immobilie ist ein Kaufvertrag notwendig. In Deutschland muss dieser Vertrag außerdem notariell beurkundet werden. Nur ein notariell beurkundeter Vertrag ist rechtlich wirksam.
• Zu den Pflichtangaben im Kaufvertrag gehören die vollständigen persönlichen Daten beider Parteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie mit Grundbuchblatt und Flurstücksnummer, der Kaufpreis sowie alle bestehenden Grundbuchlasten.
• Zusätzlich sinnvoll, aber nicht verpflichtend sind: Rücktrittsrechte, eine genaue Zustandsbeschreibung der Immobilie sowie eine separate Ausweisung des Mobiliars.
• Bei Eigentumswohnungen sind die Kaufverträge meist etwas komplexer als bei Häusern. Hier sollten zusätzliche Angaben im Vertrag aufgenommen werden. Dazu gehören: Miteigentumsanteil, Teilungserklärung, Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Sondernutzungsrechte, Beschlüsse der WEG.
• Haben sich beide Parteien geeinigt, beauftragt in der Regel die Käuferin oder der Käufer eine Notarin oder einen Notar.
• Beide Parteien erhalten etwa 14 Tage vor dem Notartermin einen Kaufvertragsentwurf. So ist ausreichend Zeit, ihn zu prüfen.
• Bei komplexen Verträgen ist es sinnvoll, eine Anwältin oder einen Anwalt hinzuziehen. Denn Notarinnen und Notare sind zur Neutralität verpflichtet, sie vertreten also keine Partei.

Der Immobilienkaufvertrag ist der rechtlich bindende Vertrag, der den Übergang einer Immobilie von der Verkäuferin zum Käufer regelt. Er bildet also die rechtliche Grundlage für den gesamten Kaufprozess und legt alles rund um Kaufpreis, Bezahlung und Übergabe & Co. fest.

In Deutschland ist ein solcher Vertrag bei einem Immobilienkauf verpflichtend. Eine Immobilie – gemeint sind damit Häuser, Wohnungen und unbebaute Grundstücke – kann also nur mit einem Kaufvertrag die Eigentümerin beziehungsweise den Eigentümer wechseln.

§ 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt außerdem, dass jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Das bedeutet: Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung hat keine Wirkung – auch nicht, wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben. Mit der notariellen Beurkundung sollen beide Vertragsparteien geschützt werden. Dazu nimmt die Notarin oder der Notar eine neutrale, unabhängige Position ein. Er oder sie prüft das Grundbuch auf bestehende Belastungen, klärt kommunale Vorkaufsrechte und weist auf die rechtlichen Folgen sowie möglichen Risiken hin, damit beide Parteien die Tragweite ihrer Entscheidung vollständig verstehen können. So wird auch sichergestellt, dass der Vertrag rechtlich korrekt ist und keine Partei mehr profitiert als die andere.

In Deutschland folgt ein Immobilienkaufvertrag einem relativ standardisierten Aufbau. Denn viele Angaben sind gesetzlich vorgeschrieben. Einige andere sind optional, aber empfehlenswert.

Pflichtangaben im Kaufvertrag

Persönliche Daten der Vertragsparteien

Der Kaufvertrag muss den vollständigen Namen (ggf. Geburtsname) sowie die aktuellen Wohnadressen beider Parteien enthalten.

Bei verheirateten Personen muss außerdem der Familienstand und – sofern es rechtlich für den Eigentumsübergang relevant ist – auch der Güterstand (beispielsweise Zugewinngemeinschaft) angegeben werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Zustimmung der Ehepartnerin oder des Ehepartners beim Kauf erforderlich ist.

Gut zu wissen:

• Das Geburtsdatum und die Staatsangehörigkeit sind nicht verpflichtend: Sie werden in vielen Verträgen zwar aufgeführt, gehören aber nicht zu den Pflichtangaben.
• Die Steueridentifikationsnummer ist zwar für den Kauf nötig, muss aber nicht im Vertrag festgehalten werden: Die Steueridentifikationsnummer beider Parteien muss spätestens bis zum Notartermin mitgeteilt werden, damit die Notarin oder der Notar den Kauf beim Finanzamt melden kann (Veräußerungsanzeige). Sie muss allerdings nicht zwingend im Kaufvertrag enthalten sein.
  

Genaue Bezeichnung der Immobilie

Die Immobilie muss im Vertrag eindeutig und unmissverständlich bezeichnet werden, um Verwechslungen zu verhindern. Dafür sind folgende Angaben verpflichtend:

• Vollständige Adresse mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort
• Grundbuchblattnummer
• Flur- und Flurstücksnummer
• Genaue Größe des Grundstücks in Quadratmetern

Bei Eigentumswohnungen sind außerdem folgende Angaben notwendig:

• Genaue Lage der Wohnung im Gebäude, zum Beispiel „2. Obergeschoss links“
• Wohnfläche in Quadratmetern
• Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück, zum Beispiel „45/1000“

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Die Immobilie muss im Vertrag eindeutig und unmissverständlich bezeichnet werden, um Verwechslungen zu verhindern. Dafür sind folgende Angaben verpflichtend:

• Vollständige Adresse mit Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort
• Grundbuchblattnummer
• Flur- und Flurstücksnummer
• Genaue Größe des Grundstücks in Quadratmetern

Bei Eigentumswohnungen sind außerdem folgende Angaben notwendig:

• Genaue Lage der Wohnung im Gebäude, zum Beispiel „2. Obergeschoss links“
• Wohnfläche in Quadratmetern
• Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück, zum Beispiel „45/1000“

Grundbuch-Angaben und bestehende Lasten

Der Vertrag muss alle Einträge im Grundbuch aufführen, die die Immobilie betreffen. Dazu gehören

• bestehende Grundschulden (meist aus der Finanzierung der Verkäuferin oder des Verkäufers)
• Wegerechte, zum Beispiel wenn Nachbarinnen und Nachbarn über das Grundstück fahren dürfen
• Leitungsrechte, zum Beispiel für Strom- oder Wasserleitungen
• Nießbrauchrechte (sofern vorhanden)

Im Vertrag muss zudem klar geregelt werden, wie mit diesen Lasten umgegangen wird: Werden sie vor dem Eigentumsübergang gelöscht? Oder übernimmt die Käuferin oder der Käufer sie? Bei Wegerechten oder Leitungsrechten ist eine Übernahme in der Regel unvermeidlich.

Die Notarin oder der Notar lässt außerdem eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Diese Auflassungsvormerkung verhindert, dass die Immobilie nochmals verkauft wird und sichert so die Käuferin oder den Käufer ab.

Gewährleistung und Haftung

Nahezu alle Immobilienkaufverträge enthalten die Klausel „Gekauft wie gesehen“. Denn genau so werden Gewährleistungsansprüche der Käuferin oder des Käufers weitgehend ausgeschlossen. Die Verkäuferin oder der Verkäufer haften damit nicht für etwaige Mängel an der Immobilie – vorausgesetzt es handelt sich dabei nicht um arglistig verschwiegene Mängel, also Mängel, die bekannt und bewusst verschwiegen wurden. In diesem Fall kann die Käuferin oder der Käufer trotz Klausel Schadensersatz fordern.

Am besten ist es deshalb, wenn alle bekannten Mängelexplizit im Vertrag aufgelistet werden. So ist für beide Seiten klar, welche Mängel bestehen und akzeptiert wurden.

Freiwillige zusätzliche Angaben

Rücktrittsrecht

Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht ist keine Pflicht, kann aber beiden Parteien Sicherheit geben.

Werden Rücktrittsrechte in den Vertrag aufgenommen, ist es notwendig, die Fristen und Bedingungen für den Rücktritt klar zu definieren, damit der Rücktritt möglich ist.

Zustand der Immobilie bei Übergabe

Für mehr Klarheit ist es sinnvoll, klar zu definieren, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe übergeben werden soll: Werden zum Beispiel bestimmte Räume noch gestrichen oder renoviert? Müssen bestimmte Schäden vor der Übergabe noch behoben werden?

Zählerstände, vorhandene Schlüssel, Zustände der Räume und eventuelle Mängel können zusätzlich im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Mitverkaufte Einrichtung und Mobiliar

Übernimmt die neue Eigentümerin beziehungsweise der neue Eigentümer bestimmte Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel Einbauküche, Möbel oder Gartengeräte), sollten diese separat im Vertrag aufgeführt werden. Wichtig ist vor allem, dass aus dem Vertrag klar hervorgeht, was der reine Immobilienpreis ist. Denn die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Immobilienwert, nicht auf bewegliche Gegenstände an.

Wenn Sie also beispielsweise eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro mitkaufen, können Sie diesen Betrag vom Kaufpreis abziehen und sparen so Grunderwerbsteuer. Bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW sind das 975 Euro weniger Steuern. Die Formulierung im Vertrag könnte lauten: „Im Kaufpreis von 400.000 Euro ist eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro enthalten. Der reine Immobilienpreis beträgt 385.000 Euro.“ Es empfiehlt sich, die Aufteilung in einer gesonderten Aufstellung beizufügen.

Erschließungskosten bei Neubaugebieten

Bei Grundstücken in Neubaugebieten ist es sinnvoll, im Vertrag festzulegen, wer künftige Erschließungskosten trägt. Das sind die Kosten, die anfallen, wenn Straßen, Gehwege, Kanal-, Strom- oder Wasserleitungen neu gebaut oder erneuert werden.

Ist die Erschließung bereits abgeschlossen, sollte auch das möglichst im Vertrag bestätigt werden. Auch wenn die Erschließung bereits erfolgt ist, kann es sinnvoll sein, die bereits geleisteten Kosten und den Verantwortlichen für etwaige Restkosten schriftlich zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Vorkaufsrechte

Bei manchen Immobilien bestehen sogenannte Vorkaufsrechte: In Köln und Bonn haben zum Beispiel die Städte selbst ein Vorkaufsrecht bei bestimmten Immobilien, wie denkmalgeschützten Objekten oder Immobilien in Sanierungsgebieten. Bei Eigentumswohnungen gilt zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die Mieterinnen und Mieter – allerdings nur, wenn die Immobilie nach dem Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und das erste Mal verkauft wird.

Im Vertrag sollte im besten Fall klar festgehalten werden, ob diese Vorkaufsrechte bereits ausgeübt wurden oder ob die entsprechenden Parteien schriftlich verzichtet haben. Die Notarin oder der Notar prüfen dies und holen sich die notwendigen Bestätigungen ein.

Sondernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen

Sondernutzungsrechte sind exklusive Rechte, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen, zum Beispiel den Garten, einen Stellplatz, den Dachboden oder einen Kellerabschnitt. Sie sind in der Regel in der Teilungserklärung verankert, sollten im besten Fall aber auch explizit im Kaufvertrag erwähnt werden.

Regelungen zu baulichen Veränderungen bei denkmalgeschützten Immobilien

Handelt es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie, ist es sinnvoll, geltende Regelungen und gegebenenfalls vorhandene Genehmigungen im Kaufvertrag aufzunehmen. Denn der Denkmalschutz kann bei Renovierungen oder Modernisierungen einschränken.

Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie auch vorab mit der Denkmalschutzbehörde Köln oder der Denkmalschutzbehörde Bonn klären, was erlaubt ist und was nicht.

Besonderheiten je nach Immobilienart 

1. Nutzen Sie die Prüfzeit, um den Vertrag zu checken

Sind sich Käuferin und Verkäufer über den Kaufpreis und die wesentlichen Eckpunkte einig, beauftragt eine der beiden Parteien (in der Regel die Käuferseite) eine Notarin oder einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Notarinnen und Notare sind gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen ausreichend Zeit zur Prüfung zu geben. In der Praxis sind das meist zwei Wochen, wobei die genaue Frist individuell vereinbart werden kann.

Diese Zeit sollten Sie unbedingt nutzen, um den Vertrag gründlich zu prüfen. Am besten lesen Sie den Vertrag mehrfach, notieren sich unklare Punkte und besprechen den Vertrag möglicherweise auch mit weiteren Personen, zum Beispiel Ihrer Partnerin, Ihrem Partner oder Ihrer Familie.

2. Prüfen Sie Schritt für Schritt alle Angaben

• Persönliche Daten: Prüfen Sie, ob alle persönlichen Daten korrekt sind. Stellen Sie sicher, dass alle Namen und Adressen korrekt geschrieben sind. Vorhandene Fehler können später zu Problemen beim Grundbucheintrag führen.
• Bezeichnung der Immobilie: Kontrollieren Sie die genaue Bezeichnung der Immobilie: Stimmen Adresse, Grundbuchblatt und Flurstücksnummer? Ist die Grundstücksgröße korrekt angegeben? Bei einer Eigentumswohnung: Stimmen die Wohnfläche und der Miteigentumsanteil?
• Kaufpreis: Überprüfen Sie den Kaufpreis: Ist er korrekt und sowohl in Ziffern als auch in Worten angegeben? Sind die Zahlungsmodalitäten klar geregelt? Ist klar definiert, wann der Kaufpreis fällig ist?
• Grundbucheinträge: Schauen Sie sich die Grundbucheinträge genau an: Welche Lasten bestehen auf der Immobilie? Gibt es Angaben zu Grundschulden, Wegerechten und Nießbrauch? Wird klar geregelt, wie mit diesen Lasten umgegangen wird? Werden Grundschulden vor der Übergabe gelöscht, übernommen oder abgelöst?
• Gewährleistungsregelungen: Lesen Sie die Gewährleistungsregelungen: Steht im Vertrag „Gekauft wie gesehen“? Sind alle bekannten Mängel aufgelistet?
• Nebenkosten: Prüfen Sie die Regelungen zu den Nebenkosten: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision? Ist die Kostenverteilung eindeutig?
• Übergabetermin: Kontrollieren Sie den Übergabetermin: Ist das Datum für die Besitzübergabe klar festgelegt? Was passiert mit laufenden Kosten wie Grundsteuer, Heizkosten oder Müllabfuhr? Ab wann tragen Sie diese Kosten?
• Bei einer Eigentumswohnung: WEG-Angaben: Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie auch die WEG-Angaben prüfen: Sind Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Sondernutzungsrechte korrekt angegeben? Wurden geplante Sanierungen oder Sonderumlagen erwähnt?

3. Ziehen Sie bei komplexen Verträgen einen Anwalt hinzu

Notarinnen und Notare sind gesetzlich zur Neutralität verpflichtet. Sie beraten beide Parteien gleichermaßen, sind also keine Interessenvertreter einer Partei. Bei komplexen Verträgen kann es daher sinnvoll sein, zusätzlich eine eigene Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt zu beauftragen, die oder der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.

Um eine passende Anwältin oder einen passenden Anwalt zu finden, können Sie ganz einfach die Suche auf der Rechtsanwaltskammer Köln oder vom Bonner AnwaltVerein e.V. nutzen.

Haben beide Parteien den Vertragsentwurf geprüft und sind mit allen Regelungen einverstanden, folgt der Notartermin. Bei dem Termin wird der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet. Damit hier alles reibungslos abläuft, sollten beide Parteien alle notwendigen Unterlagen mitbringen.

Alle anderen Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Übersicht der Sanierungen und Modernisierungen, Teilungserklärung bei Eigentumswohnung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen) werden bereits vor dem Notartermin zur Vertragserstellung benötigt. Sie müssen bis zum Termin also von der Verkäuferin oder dem Verkäufer bereitgestellt und nicht noch einmal zum Termin mitgebracht werden.

1. Unmittelbar nach dem Notartermin: Nach der Unterzeichnung lässt die Notarin oder der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen.
2. Zwei bis vier Wochen nach dem Notartermin: Einige Wochen nach dem Notartermin erhält die Käuferin oder der Käufer vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Darin wird die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer festgesetzt. Die Käuferin oder der Käufer hat vier Wochen Zeit, um die Steuer zu bezahlen.
3. Nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde: Wurde die Grunderwerbsteuer gezahlt, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Bescheinigung bestätigt dem Grundbuchamt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Notarin den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen kann.
4. Nachdem alle Voraussetzungen erfüllt sind: Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt, sind die bestehenden Grundschulden der Verkäuferin oder des Verkäufers gelöscht und wurden eventuelle Vorkaufsrechte ausgeübt oder verzichtet, gibt die Notarin oder der Notar den Kaufpreis zur Zahlung frei und erstellt damit eine Fälligkeitsmitteilung mit der Bankverbindung, auf die der Kaufpreis überwiesen werden soll. Käuferinnen und Käufer sollten diese Mitteilung unbedingt abwarten und den Kaufpreis nur auf das freigegebene Konto (Notaranderkonto) überweisen, nie direkt an die Verkäuferin oder den Verkäufer.
5. Etwa drei bis vier Wochen nach Beurkundung: Sind alle Unterlagen vollständig und alle Belastungen gelöscht, erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird die Käuferin offiziell – also rechtlich gesehen – Eigentümer der Immobilie.

Der Immobilienkaufvertrag ist mehr als nur eine Formalität. Er ist ein wichtigstes Schutzinstrument beim Immobilienkauf und legt den Grundstein für einen sicheren Eigentumsübergang. Käuferinnen und Verkäufer sollten sich deshalb ausreichend Zeit nehmen, um den Entwurf gründlich zu prüfen und mögliche Fragen zu klären. Wer sich unsicher ist, lässt sich am besten von einer Anwältin oder einem Anwalt unterstützen.

Bitte beachten Sie: Dieser Beitrag ist sorgfältig recherchiert und geprüft. Er dient als erste Information, ersetzt allerdings keine rechtliche Beratung.