Der Immobilienmarkt in Köln & Bonn: Wo sich der Kauf jetzt lohnt

• Wohnimmobilien in Köln und Bonn sind 2025 laut IIB Institut GmbH / S-Immobilienpartner (01/2026) wieder im Preis gestiegen. In Köln liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei 4.620 Euro pro Quadratmeter, in Bonn bei 3.650 Euro. Das ist ein Unterschied von rund 27 Prozent.
• Bei gleichem Budget bekommen Käuferinnen und Käufer in Bonn im Gesamtdurchschnitt 25 Quadratmeter mehr Wohnfläche als in Köln.
• Es kann sich lohnen, in aufstrebenden und noch günstigeren Bezirken nach einer passenden Immobilie zu suchen. Vor allem im Vergleich zur Innenstadt können Sie so jede Menge Geld sparen.
• Die Energieeffizienz ist schon jetzt – neben der Lage – einer der wichtigsten Preisfaktoren. Der Unterschied zwischen sanierungsbedürftigen und bereits sanierten Immobilien kann mehrere tausend Euro pro Quadratmeter ausmachen.
• Was sich lohnt, hängt nicht nur vom Preis ab. Infrastruktur, Schulen, Pendelwege und die Lebensqualität vor Ort spielen eine mindestens genauso große Rolle.

Nach der Zinswende 2022 sind die Immobilienpreise in Köln und Bonn zuletzt gesunken. Der Grund: Viele Kaufinteressierte waren zögerlich, weil sie die Entwicklung erstmal abwarten wollten. Verkäuferinnen und Verkäufer mussten ihre Preiserwartungen deshalb kurzzeitig nach unten korrigieren. Ein Blick auf die aktuellen Entwicklungen zeigt jedoch: Dieser Abwärtstrend ist vorbei. Denn die Preise steigen wieder, sowohl in Köln als auch in Bonn.

In Köln sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um 4,4 Prozent gestiegen, bei Häusern waren es 2,9 Prozent. Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt damit aktuell bei 4.620 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei rund 4.520 Euro pro Quadratmeter.

In Bonn sieht es ähnlich aus: Auch hier sind die Preise für Eigentumswohnungen um 5,5 Prozent gestiegen, für Häuser um 2,4 Prozent. Im direkten Vergleich zu Köln sind Immobilien in Bonn allerdings (weiterhin) etwas günstiger: Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt bei 3.650 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 3.980 Euro pro Quadratmeter.

Beide Märkte sind damit auf Erholungskurs. Wer auf weiter fallende Preise wartet, könnte laut aktuellen
Ergebnissen vom IIB Institut und S-Immobilienpartner vergeblich auf weiter sinkende Preise warten.

Immobilien in Bonn sind insgesamt günstiger. Geht man von einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen aus, kann sich ein Haushalt in Bonn rund 104 Quadratmeter leisten. In Köln sind es bei gleichem Einkommen nur 79 Quadratmeter – also 25 Quadratmeter weniger für dasselbe Budget, denselben Zinssatz und dieselbe Tilgung. Das hat der City Report 2025 (herausgegeben vom IIB Institut GmbH und S-Immobilienpartner) ergeben.

Dieser Unterschied zeigt sich auch, wenn man die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen betrachtet: Eine 90-Quadratmeter-Wohnung kostet in Köln im Durchschnitt rund 415.800 Euro, in Bonn rund 328.500 Euro. Die Differenz von rund 87.000 Euro entspricht dabei etwa zwei Jahresnettoeinkommen eines Kölner Haushalts – oder auch dem Eigenkapital für eine weitere Immobilie.

Ähnlich sieht es bei Häusern aus: Während in Köln ein durchschnittliches Einfamilienhaus etwa 723.200 Euro kostet, liegen die Preise in Bonn bei durchschnittlich 676.600 Euro. Wer ein freistehendes Haus sucht, zahlt in Köln also im Schnitt rund 46.000 Euro mehr.

Wohnungs- und Hauspreise werden vor allem von der Lage beeinflusst. Es spielt nicht nur eine Rolle, in welcher Stadt die Immobilie liegt, sondern auch in welchem Stadtteil. Daneben hat auch die Immobilie selbst einen Einfluss (Baujahr, Energieeffizienz, Sanierungsbedarf usw.).

Einflussfaktor 1: Lage

Bei der Lage wird grundsätzlich zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Und sie beide haben einen Einfluss.

Makrolage: Stadt, Verkehrsanbindung, Wirtschaft

Die generelle Lage einer Immobilie – also die Stadt oder Region, in der sie sich befindet – ist der stärkste Preistreiber. Hier gilt: Je größer die Nachfrage, desto höher sind die Preise.

Und sowohl in Köln als auch in Bonn ist die Nachfrage hoch. Köln bietet als Wirtschaftsmetropole beispielsweise viele Arbeitsplätze, zieht Studierende aufgrund der Hochschule an und bietet auch internationalen Unternehmen einen guten Standort. Bonn dagegen profitiert immer noch von der Rolle als ehemalige Bundeshauptstadt. Und auch hier zieht es Studierende aufgrund der starken Bildungsinfrastruktur hin.

Schaut man sich die Preise für Köln und Bonn im Vergleich zu den Preisen in NRW an, zeigt sich schnell, welchen Einfluss die Makrolage hat: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Köln liegt laut ImmoScout bei 4.256 Euro pro Quadratmeter, in Bonn bei 3.990 Euro pro Quadratmeter (Stand Juni 2026). Im Vergleich dazu: In NRW liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.588 Euro.

Mikrolage: Stadtteil, Straße, Nachbarschaft

Auch innerhalb einer Stadt können die Preise stark variieren: In Köln reicht die Spanne von 3.380 Euro pro Quadratmeter in Porz bis zu 6.110 Euro in der Innenstadt. In Bonn sind die Unterschiede zwar etwas geringer, aber dennoch spürbar: In Hardtberg liegen die Preise mit 3.620 Euro am unteren Ende, während die Bonner Kernstadt mit Top-Wohnlagen bis zu 6.888 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Einflussfaktor 2: Energieeffizienz und Baujahr

Bei der Immobilie selbst ist vor allem die Energieeffizienz relevant. Je nachdem, ob sie sanierungsbedürftig ist oder sie bereits saniert wurde, können die Preise um mehrere tausend Euro variieren – trotz gleichen Baujahrs.

Beispielhafte Preise in Köln nach Baujahr und Energieeffizienz

Beispielhafte Preise in Bonn nach Baujahr und Energieeffizienz

Kaufen Sie eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie, sparen Sie also im ersten Moment jede Menge Geld. Auch die Sanierung kostet allerdings Geld – und sollte deshalb beim Kauf direkt mit kalkuliert werden.

Die Kölner Innenstadt ist mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.110 Euro für viele Kaufinteressierte schlicht zu teuer. Und genau deshalb lohnt es sich, auch abseits der beliebten Veedel nach einer passenden Immobilie zu suchen.

Köln-Porz (Ø 3.380 €/m²)

Porz ist viel mehr als ein günstiges Veedel: Der Stadtbezirk hat eine gut ausgebaute Infrastruktur mit einem Rathaus, Krankenhaus, Fußgängerzonen, Schulen und eigenem Marktplatz. Das Angebot reicht von Eigentumswohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern mit Garten und Reihenhäusern, was den Stadtteil besonders für Familien attraktiv macht. Denn vor allem Häuser sind in den beliebten Kölner Veedeln eher rar. Durch die S-Bahn-Anbindung kann Porz auch ein Zuhause für Pendlerinnen und Pendler sein. Bis 2030 soll außerdem das ÖPNV-Netz verbessert werden.

Insgesamt ist davon auszugehen, dass sich die Preise in Porz mittelfristig stabilisieren. Denn die Nachfrage wächst.

Köln-Kalk (Ø 3.520 €/m²)

Kalk befindet sich im Wandel: Lange wurde das Veedel eher strukturschwach wahrgenommen. Inzwischen zieht es vor allem junge Familien und Berufstätige an. Und das aus gutem Grund: Denn Kalk ist insgesamt gut an die U-Bahn angebunden, das Gastronomie- und Kulturangebot wächst und neben Altbau- und Bestandswohnungen gibt es vereinzelt auch Neubauprojekte.

Insgesamt zählt Kalk zu den Wachstumsmärkten in Köln mit konkretem Aufwärtspotenzial. Immobilien werden hier also voraussichtlich im Wert steigen.

Köln-Mülheim (Ø 3.960 €/m²)

Mülheim profitiert vor allem von der Rheinlage. Das Veedel hat außerdem eine zunehmend gut ausgebaute Infrastruktur und gilt schon lange als aufstrebender Stadtteil mit Entwicklungspotenzial. Das Angebot ist gemischt: Altbauten, Mehrfamilienhäuser und vereinzelt Neubauprojekte. Die Nachbarschaft ist vielfältig und urban geprägt – weniger familiär als Porz, dafür lebendiger und stärker im Wandel.

Durch die geplante Generalsanierung der Mülheimer Brücke und den RRX-Ausbau wird sich bis 2030 außerdem die Anbindung an Düsseldorf und das Ruhrgebiet deutlich verbessern. Und das bedeutet auch: Mülheim wird attraktiver für Pendlerinnen und Pendler. Wer jetzt hier kauft, kann also später profitieren.

Köln-Chorweiler (Ø 3.560 €/m²)

Das Stadtbild von Chorweiler ist geprägt von Hochhaussiedlungen aus den 1970er-Jahren, wobei die Wohnqualität vor allem vom jeweiligen Stadtteil abhängt. Insgesamt ist das soziale Umfeld hier aber lebendig und international.

Mit dem neuen Stadtquartier Köln-Kreuzfeld entstehen im Stadtbezirk rund 3.500 Wohneinheiten, neue Schulen, Kitas und Grünflächen. Das ist ein deutliches Zeichen für städtische Investitionen in die Infrastruktur – und auch dafür, dass die Preise für Immobilien langfristig steigen könnten.

Kölner Stadtbezirke im Vergleich

In Bonn sind die Preisunterschiede zwischen den Bezirken weniger extrem als in Köln, aber trotzdem relevant:

Bonn-Kernstadt (Ø 3.730 €/m²)

Die Bonner Kernstadt vereint das volle städtische Angebot: Universität, Kultur, Gastronomie, kurze Wege zur Arbeit und eine sehr gute ÖPNV-Anbindung. Besonders gefragt sind die Südstadt – ein Gründerzeitviertel mit lebhafter Nachbarschaft, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten – und Poppelsdorf mit seiner Nähe zur Universität und zu Grünflächen. Die Preise variieren und erreichen in Top-Wohnlagen bis zu 6.880 Euro pro Quadratmeter.

Hardtberg (Ø 3.620 €/m²)

Hardtberg ist der günstigste Bonner Stadtbezirk und bietet mit durchschnittlich 108 Quadratmetern den meisten Platz für Paare und Familien. Der Bezirk besteht vor allem aus ruhigen, grünen Wohnlagen mit vielen Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Der Ortsteil Duisdorf ist der infrastrukturelle Mittelpunkt mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und einer gut ausgebauten ÖPNV-Anbindung. Durch die vergleichsweise günstigen Preise gewinnt Hardtberg immer mehr an Beliebtheit – vor allem bei Familien.

Beuel (Ø 3.830 €/m²)

Beuel liegt auf der rechten Rheinseite und wird häufig unterschätzt. Und das, obwohl der Bezirk eine vielfältige Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und direktem Rheinzugang bietet. Das Immobilienangebot reicht von Mehrfamilienhäusern und Altbauwohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern in ruhigeren Ortsteilen wie Holzlar oder Oberkassel. Das Umfeld ist gemischt: Familien schätzen die ruhigeren Randlagen, junge Berufstätige die gute Straßenbahnanbindung an die Bonner Innenstadt. Mit dem laufenden Ausbau der S13 wird zudem die Anbindung an Köln verbessert.

Bad Godesberg (Ø 3.700 €/m²)

Bad Godesberg hat als ehemalige Kurstadt und diplomatisches Zentrum eine ganz eigene Geschichte – und ist bis heute von Botschaften, internationalen Organisationen, großzügigen Parkanlagen und Alleen geprägt. Im Stadtbild finden sich hier vor allem Villen, Einfamilienhäuser und repräsentative Mehrfamilienhäuser.

Familien profitieren in Bad Godesberg von einer sehr guten Schulinfrastruktur und viel Grün. Und nicht nur das: Die Kaufpreise für Häuser liegen mit durchschnittlich 662.400 Euro unter dem gesamtstädtischen Schnitt, da die Nachfrage zuletzt leicht nachgelassen.

Bonner Stadtbezirke im Vergleich

Aufstrebende Stadtteile in Köln und Bonn

Manchmal lohnt sich ein Kauf auch dort, wo das Traum-Veedel gerade noch entsteht. Sowohl in Köln als auch in Bonn gibt es Viertel mit besonderem Potenzial, die jetzt noch vergleichsweise günstig sind, in Zukunft aber teurer werden könnten:

• Köln-Kalk und Köln-Mülheim: Beide Stadtbezirke steigen schon jetzt überdurchschnittlich im Preis. In Kalk waren es plus 4,5 Prozent für Häuser, in Mülheim plus 1,3 Prozent für Wohnungen. Beide liegen zwar mit dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis noch deutlich unter dem Kölner Stadtdurchschnitt, allerdings könnte sich das in den nächsten Jahren ändern. Denn Investitionen in die Infrastruktur, die laufende Aufwertung des öffentlichen Raums und der geplante RRX-Ausbau bis 2030 machen beide Stadtteile vor allem für junge Familien, Pendlerinnen und Pendler zunehmend attraktiver.
• Bonn-Beuel: Auch in Bonn-Beuel sind die Wohnungspreise zuletzt überdurchschnittlich um 4,1 Prozent gestiegen. Mit 4.274 Euro pro Quadratmeter liegen sie über dem Bonner Stadtdurchschnitt von 3.650 Euro. Der laufende Ausbau der S13 wird die Anbindung an Köln und den Flughafen weiter verbessern. Damit könnte Beuel vor allem für Pendlerinnen und Pendler interessanter werden.

Generell lohnt es sich, nach energieeffizienten Immobilien Ausschau zu halten – um selbst Geld zu sparen, aber auch um den Wert der Immobilie zu erhalten. Denn auch das IIB Institut betont im City Report, dass die Energieeffizienz zu einem immer wichtigeren Preisfaktor wird. Immobilien mit schlechter Energiebilanz werden künftig weiter an Wert verlieren. Wer heute kauft, sollte das in die Entscheidung einbeziehen.

Daneben sind auch Randlagen mit guter ÖPNV-Anbindung (z. B. der Kölner Speckgürtel) eine gute Möglichkeit, um Geld zu sparen. Vor allem wenn Sie im Homeoffice arbeiten, kann sich das lohnen. Der Vorteil: Hier können Sie sich deutlich mehr fürs gleiche Budget leisten. Sie haben also mehr Wohnfläche für das gleiche oder sogar weniger Geld.

Angenommen, Yunes und Julia wollen eine Immobilie kaufen. Beide arbeiten in der Innenstadt. Sie haben ein Kind und wünschen sich eine Immobilie mit mindestens 90 Quadratmetern. Ihr Gesamtbudget liegt bei 500.000 Euro, davon ca. 450.000 Euro Kaufpreis und etwa 50.000 Euro Kaufnebenkosten (für Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler).

Szenario 1: Yunes und Julia kaufen eine Immobilie in Köln

Option A: Köln-Nippes (Ø 4.420 €/m²)

90 Quadratmeter kosten in Köln-Nippes rund 397.800 Euro. Damit bliebe noch etwas Luft für Nebenkosten oder kleinere Renovierungen.
Nippes ist außerdem ein gutes Viertel für die beiden. Das Veedel hat eigene Kindergärten und Schulen, eine große Auswahl an Cafés, viele Einkaufsmöglichkeiten und ist insgesamt lebendig. Das soziale Umfeld ist jung, vielfältig und eher nachbarschaftlich, also ideal für Familien, die städtisch leben wollen. Das Gute für Yunes und Julia: Bis in die Innenstadt dauert es mit der U-Bahn nur rund 10 bis 15 Minuten.

Option B: Köln-Kalk (Ø 3.520 €/m²)

In Kalk würden die beiden rund 316.800 Euro für 90 Quadratmeter zahlen. Hier bliebe also deutlich mehr Budget für eine Sanierung. Alternativ könnten die beiden auch eine größere Wohnfläche kaufen oder das restliche Budget anlegen.
Kalk ist im direkten Vergleich zu Nippes urbaner und etwas rauer. Das soziale Umfeld ist gemischter und das Veedel aktuell im Wandel. Auch Kalk hat eigene Schulen und Kindergärten. Der Weg zur Arbeit in die Innenstadt würde für Yunes und Julia mit der U-Bahn allerdings etwas länger dauern (ca. 15 bis 20 Minuten).

Szenario 2: Yunes und Julia kaufen in Bonn eine Immobilie

Option A: Bonn-Südstadt (Ø 3.730 €/m²)

In der Bonner Südstadt kosten 90 Quadratmeter rund 335.700 Euro. Das Budget reicht damit auch für eine sanierte Wohnung oder ein kleineres Reihenhaus. Und trotzdem können Yunes und Julia im beliebtesten Wohnviertel von Bonn wohnen – mit einer belebten Nachbarschaft, vielen Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten, ausreichend Grünfläche sowie eigenen Schulen und Kitas. Das soziale Umfeld ist familienfreundlich und damit perfekt für junge Paare mit Kind.
Noch Pluspunkt: Bis in die Innenstadt dauert es nur rund 5 bis 10 Minuten zu Fuß. Noch schneller geht’s mit der Stadtbahn.

Option B: Bonn-Hardtberg (Ø 3.620 €/m²)

In Hardtberg sind 90 Quadratmeter noch etwas günstiger als in der Innenstadt. Yunes und Julia würden hier rund 325.800 Euro zahlen. Sie könnten also deutlich mehr Wohnfläche (circa 108 Quadratmeter) für das gleiche Budget kaufen.
Hardtberg ist im Vergleich zur Innenstadt ruhiger, grüner und familienorientiert – mit guter Schulinfrastruktur in Duisdorf und Brüser Berg. Bis in die Innenstadt dauert es zwar mit 15 bis 20 Minuten Pendelzeit etwas länger, trotzdem ist Hardtberg mit der Stadtbahn oder dem Bus angebunden.

Die Frage nach Bestand oder Neubau ist nicht nur eine Frage nach dem gewünschten Wohnkomfort. Auch die Energieeffizienz und vor allem die Preise unterscheiden sich.

Bestandsimmobilien: Günstiger, aber oft auch sanierungsbedürftig

Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger als Neubauten, müssen allerdings oft auch aufwendig saniert werden – nicht nur aus optischen Gründen, sondern auch, weil in bestimmten Fällen die Sanierungspflicht greift.
Wer Zeit und handwerkliches Geschick mitbringt, kann mit einer Bestandsimmobilie unterm Strich trotzdem Geld sparen, auch weil es zum Teil großzügige Förderungen für energetische Sanierungen gibt.

Neubauten: Teurer, dafür direkt bezugsfertig und energieeffizient

Neubauimmobilien sind im direkten Vergleich meist teurer. Ihr Vorteil: Sie sind sofort bezugsfertig, verursachen geringe Energiekosten und haben ein geringeres Risiko für versteckte Mängel.
Wer schnell einziehen möchte, keine Zeit oder Lust auf ein aufwendiges Sanierungsprojekt hat und bereit ist, dafür mehr Geld zu bezahlen, trifft mit einem Neubau eine gute Entscheidung.

Sanierte Bestandsimmobilien: ein Kompromiss

Für viele Paare und Familien ist ein sanierter Bestand die beste Option. Im Vergleich zum Neubau sind die Preise eher moderat und trotzdem profitieren sie von niedrigen Betriebskosten – und können so langfristig Geld sparen.
Besonders in Städten wie Köln und Bonn ist der Aufpreis für Sanierungen allerdings oft enorm. Wer eine bereits sanierte Wohnung kauft, zahlt also deutlich mehr, spart sich aber die Nerven und das Risiko einer eigenen Sanierung.

Der Preis spielt beim Kauf natürlich eine wichtige Rolle. Denn die Immobilie muss ins Budget passen. Trotzdem ist der Preis nicht der einzige wichtige Faktor. Schließlich muss eine Immobilie vor allem zu Ihnen, Ihrem Leben und Ihren Zukunftsplänen passen: Wo möchten Sie morgens aufwachen? Wo sollen Ihre Kinder zur Schule gehen? Möchten Sie lieber im Grünen oder städtisch wohnen? Und sind Sie bereit, zur Arbeit zu pendeln und dafür günstiger zu wohnen?

Die ehrliche Frage lautet also nicht nur: Was können Sie sich leisten? Sondern: Wo wollen Sie leben – und was ist es Ihnen wert? Bevor Sie bei einem günstigen Kaufpreis zuschlagen, gehen Sie daher am besten die für Sie wichtigsten Punkte durch:

In Köln-Porz, Köln-Kalk oder Bonn-Hardtberg sind die Preise noch vergleichsweise günstig. Und wer bereit ist, eine Bestandsimmobilie zu sanieren, kann zusätzlich sparen.

Die passende Immobilie hängt allerdings nicht vom durchschnittlichen Quadratmeterpreis ab, sondern davon, in welchem Umfeld Sie sich wohlfühlen, wie weit Ihr Arbeitsplatz entfernt ist und vielleicht auch, wie familienfreundlich das Viertel ist.