Fassade erneuern: Alle Maßnahmen, Kosten und Förderungen im Überblick

• Eine Fassadensanierung wird notwendig, wenn Schäden wie Risse, bröckelnder Putz, ausgewaschene Fugen, Feuchtigkeit, Moos oder Schimmel auftreten, um Folgeschäden am Mauerwerk zu vermeiden.
• Vor Beginn sollte eine Fachfirma eine Zustands- und Schadensanalyse durchführen und prüfen, ob Genehmigungen nötig sind, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder größeren Fassadenänderungen.
• Typische Maßnahmen sind Neuanstrich, neuer Putz, Fassadendämmung sowie Verkleidung oder Verblendung; welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Zustand, Energieeffizienz und gewünschter Optik ab.
• Die Kosten variieren je nach Maßnahme und Umfang deutlich.
• Für energetische Sanierungen gibt es Fördermöglichkeiten über BAFA und KfW sowie alternativ steuerliche Vorteile; Vermieter dürfen unter bestimmten Voraussetzungen 8 % der Dämmkosten auf die Jahresmiete umlegen.

An der Fassade treten mit der Zeit Mängel, wie eine ausgeblichene Farbe, bröckelnder Putz oder Risse, gerissene, verwitterte und ausgewaschene Fugen oder Moos- und Schimmelbildung auf. Das macht eine Fassadensanierung erforderlich, um das Mauerwerk vor eintretender Feuchtigkeit zu schützen. Dringend notwendig ist eine Sanierung, wenn die Hausfassade ernsthafte Mängel aufweist. Dabei geht es um Mängel, die beseitigt werden müssen, um weiteren Schaden – beispielsweise Schimmel – zu vermeiden und den Wohnkomfort beizubehalten.

Fachbetriebe führen dazu eine Zustands- und Schadensanalyse durch, die die Schäden detailliert dokumentiert, damit anschließend ein Sanierungsplan erstellt werden kann. Dieser enthält Informationen zu den anstehenden Arbeiten sowie zu deren Dauer und Kosten.

Neuanstrich

Im Laufe der Zeit verändert sich die Farbe der Fassade, beispielsweise durch Umwelteinflüsse, Feuchtigkeit und UV-Strahlen. Sie können das äußere Erscheinungsbild wieder verbessern, indem Sie die Fassade streichen lassen.

Die Farbwahl muss sich nach den Gestaltungsgrundsätzen der Gemeinde und den örtlichen Gegebenheiten richten. Das gilt insbesondere für denkmalgeschützte Gebäude.

Aufgrund von Witterungseinflüssen und allgemeiner Abnutzung empfiehlt es sich, die Fassade etwa alle 15-20 Jahre zu streichen. Sie können sich bei der Auswahl einer geeigneten Farbe von professionellen Malerbetrieben beraten lassen.

Neuer Putz

Die Putzschicht dient dem Schutz und der Dämmung der darunterliegenden Bausubstanz. Ist der alte Fassadenputz noch intakt und tragfähig, ist meist ein neuer Deckputz – auch Oberputz genannt – ausreichend. Befindet er sich jedoch in einem schlechten Zustand, muss er durch Neuputz ersetzt werden. In dem Fall ist es nach dem Gebäudeenergiegesetz Pflicht, zu prüfen, ob der Wärmeschutz der Außenwände genügt. Tut er das nicht, muss eine Fassadendämmung vorgenommen werden. Mehr zum Thema Sanierungspflicht erfahren Sie in dem Artikel „Sanierungspflicht: Diese Regelungen gelten aktuell“.

Fassadendämmung

Es lohnt sich, die Außenwände mit einer zusätzlichen Dämmschicht zu versehen, um Wärmeverluste zu minimieren und die Heizkosten zu reduzieren. Dabei sind zwei Fassadenarten zu unterscheiden:

• einschalige Fassaden: Hier übernimmt eine einzelne Mauer sowohl die Tragfunktion als auch die Dämmung. Meist kommt dabei das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) zum Einsatz, mit Dämmplatten aus Polystyrol, Mineralwolle oder anderen Materialien.
• zweischalige Fassaden: Diese Außenwände bestehen aus zwei Mauern, die von einem Zwischenraum getrennt werden. Hier eignet sich eine Kerndämmung.
  

Neue Fassadenverkleidung und -verblendung

Durch eine neue Fassadenverkleidung lässt sich die Optik des Hauses aufwerten. Zur Bedeckung der bestehenden Fassade bieten sich beispielsweise folgende Materialien an:

• Holz- und Schieferschindeln
• Klinker
• Naturstein
• Metal
• Faserzement
• Kunststoff

Welches Material am besten geeignet ist, hängt von verschiedenen funktionellen Anforderungen ab – auch hier kann ein Fachbetrieb mit individueller Beratung unterstützen.

Wie eine Fassadensanierung abläuft, wie lange sie dauert und was sie kostet, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem der Sanierungsumfang, das Baumaterial und die Art der Fassadendämmung. Je nachdem, wie umfangreich und komplex die Arbeiten sind, kann die Sanierung mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen.

Die Kosten für eine Fassadensanierung können je nach Methode, Umfang und Material unterschiedlich ausfallen. In die Kalkulation sollten auch zusätzliche Ausgaben für die Gerüstmiete oder einen Fachbetrieb einfließen. Zur Finanzierung bietet sich ein Modernisierungskredit an. Außerdem können Sie Förderungen durch die KfW oder das BAFA beantragen. Bei selbstfinanzierten Fassadensanierungen besteht die Möglichkeit, Steuerermäßigungen zu nutzen, die bis zu 20 % der Kosten abdecken. Die Ausgaben lassen sich teilweise auf die Mieterinnen und Mieter umlegen, unter Beachtung der Obergrenzen und Ankündigungsfristen.

Kosten für die Wärmedämmung / Fassadendämmung

• Fassadendämmung: 60-250 € pro Quadratmeter    
• Gerüstmiete (für Arbeiten in Eigenregie, Miete für vier Wochen): 6-12 € pro Quadratmeter

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Kosten für einen Neuanstrich

• Fassadenreinigung: 10-20 € pro Quadratmeter

• Grundierung und Anstrich: 7-25 € pro Quadratmeter

• Gerüstmiete (für Arbeiten in Eigenregie, Miete für vier Wochen): 6-12 € pro Quadratmeter

Optional kommen die Lohnkosten für einen Malerbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Kosten für das Verputzen des Hauses

• Putzausbesserungen: 20-30 € pro Quadratmeter

• Fassadensanierung mit neuem Putz: 25-30 € pro Quadratmeter

• Gerüstmiete (für Arbeiten in Eigenregie, Miete für vier Wochen): 6-12 € pro Quadratmeter

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen. Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Kosten für die Fassadenverkleidung

• Fassadenverkleidung: 150-250 € pro Quadratmeter

• Verklinkerung/ Kunststoffverkleidung: 40-80 € pro Quadratmeter

• Gerüst-Miete (falls in Eigenregie, Miete für vier Wochen): 6-12 € pro Quadratmeter

Optional kommen die Lohnkosten für einen Fachbetrieb hinzu. In dem Fall entfällt die Gerüstmiete. Die angegebenen Kosten sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-Einzelmaßnahmen)

Das BAFA fördert die Fassadendämmung als Einzelmaßnahme mit bis zu 20 % der Investitionskosten, wovon 5 % der iSFP-Bonus sind. Diesen Bonus kann man erhalten, wenn der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) die Fassadendämmung als Maßnahme enthält. Die Einbindung einer Energieberaterin oder eines Energieberaters ist hier Pflicht. Für die entstehenden Kosten gibt es den Zuschuss für Fachplanung und Baubegleitung in Höhe von bis zu 80 %.

Die förderfähige Summe beträgt bis zu 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr, was – ohne Bonus – einen Zuschuss von 4.500 € für die Fassadendämmung bedeutet.

Förderkredit der KfW für eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus

Als Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt die KfW den Umbau zu einem Effizienzhaus. Das Programm 261 beinhaltet einen zinsgünstigen Kredit von bis zu 150.000 € sowie einen Tilgungszuschuss von maximal 25 %. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Effizienzhaus-Niveau.

Steuerbonus für Sanierungskosten

Finanzieren Sie die Fassadendämmung selbst und beantragen keine Förderung, können Sie die Kosten steuerlich absetzen. Das lohnt sich vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer mit hohem Einkommen. Auf drei Jahre verteilt reduziert sich so die Einkommenssteuer. Der Steuerbonus kann – abhängig von der Steuerschuld – bis zu 20 % der Sanierungskosten abdecken.

Dürfen Sanierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Als Vermieterin oder Vermieter dürfen Sie 8 % der Kosten für eine Fassadendämmung auf die Jahresmiete umlegen. Das gilt jedoch nicht für Beträge aus Förderprogrammen. Insgesamt darf die Mieterhöhung maximal 3 € pro Quadratmeter betragen. Sowohl die Sanierungsarbeiten als auch die Mietsteigerung müssen drei Monate vor Beginn bzw. Fälligkeit angekündigt werden. Die Mieterin bzw. die Mieter hat das Recht, den Anspruch zu prüfen oder das Sonderkündigungsrecht zu nutzen.

Eine Fassadensanierung ist nicht nur aus optischen Gründen sinnvoll, sondern vor allem wichtig, um das Gebäude langfristig vor Feuchtigkeit und weiteren Schäden zu schützen. Welche Maßnahmen infrage kommen, hängt vom Zustand der Fassade, den energetischen Anforderungen und den individuellen Wünschen zur Gestaltung ab. Da Aufwand und Kosten stark variieren können, empfiehlt sich eine sorgfältige Planung mit fachkundiger Unterstützung. Wer zudem Förderprogramme oder steuerliche Vorteile nutzt, kann die finanzielle Belastung spürbar reduzieren. Für Vermieterinnen und Vermieter ist außerdem relevant, unter welchen Voraussetzungen ein Teil der Kosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden darf.