Die passende Baufinanzierung in Köln oder Bonn finden

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Baufinanzierung ist für die meisten der einzige Weg zum Eigenheim – und gleichzeitig eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine gute Vorbereitung zahlt sich deshalb langfristig aus.
• Als Faustregel gilt: Ihre monatliche Rate sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen. Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, hängt außerdem von Ihrem Eigenkapital, den aktuellen Bauzinsen und Ihrer Bonität ab.
• In Köln und Bonn liegen die Kaufnebenkosten meist bei 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises – diesen Betrag sollten Sie aus eigenen Mitteln einbringen können. Bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel ab einem Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent.
• Vergleichen Sie Angebote sorgfältig – und achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf den Effektivzins, die Zinsbindungsfrist, Tilgungsoptionen und die Konditionen zur Anschlussfinanzierung.

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, braucht in der Regel eine Baufinanzierung. Denn die wenigsten haben das nötige Eigenkapital, um die Immobilie aus eigener Tasche zu zahlen. Beim Neubau hilft eine Baufinanzierung Ihnen, die Grundstücks- und Baukosten zu stemmen, beim Kauf einer Bestandsimmobilie können Sie den Kaufpreis sowie die Kosten einer möglicherweise anstehenden Sanierung begleichen und weiterhin finanziell flexibel bleiben.

Für die meisten ist eine solche Finanzierung eine einmalige Entscheidung im Leben, mit der sich viele Fragen ergeben. Gleichzeitig ist jede Baufinanzierung auch eine langjährige Verpflichtung, die allein aus diesem Grund gut geplant werden sollte. Genau dabei unterstützen wir Sie gern.

Schritt 1: Herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können

Ihre monatliche Rate bestimmen

Ihre monatliche Kreditrate (Zinsen und Tilgung) sollte maximal 35 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens betragen, damit noch ausreichend Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben bleibt. Mit dieser Faustregel können Sie Ihre maximale monatliche Rate zumindest grob bestimmen.

Für eine genaue und verlässliche Berechnung nimmt Ihre Bank oder Sparkasse eine detaillierte Prüfung vor. So wird sichergestellt, dass Sie die monatliche Rate langfristig und sicher zahlen können, also kein finanzielles Risiko eingehen. Bei der Prüfung werden folgende Faktoren berücksichtigt:

Auch die Tilgungsrate und Zinsbindung spielen für Ihre monatliche Rate eine Rolle: Eine höhere Tilgungsrate führt zu einer höheren monatlichen Belastung, aber auch zu einer schnelleren Rückzahlung und geringeren Gesamtkosten. Eine langfristige Zinsbindung bietet hingegen Sicherheit über viele Jahre hinweg. Haben Sie einen Tilgungsplan mit steigenden Tilgungsraten, kann sich so allerdings die Gesamtbelastung pro Monat erhöhen.

In manchen Fällen – etwa bei einer besonders hohen Darlehenssumme oder einer schwächeren Bonität – kann die Bank oder Sparkasse zusätzliche Sicherheiten verlangen, zum Beispiel weitere Vermögenswerte, Lebensversicherungen, bestehende Bausparverträge oder Bürgschaften Dritter. Grundsätzlich gilt: Je besser Sie finanziell aufgestellt sind, desto günstiger fallen in der Regel auch Ihre Zinskonditionen aus.

Aktuelle Bauzinsen berücksichtigen

Ihre monatliche Rate setzt sich aus Ihrer gewählten Tilgung und den anfallenden Zinsen zusammen. Die aktuellen Bauzinsen haben deshalb einen Einfluss auf die Höhe Ihrer monatlichen Kreditrate – und auch auf die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung: Je höher der Zinssatz, desto teurer ist die Finanzierung – und desto höher in der Regel auch die monatliche Rate. Oder anders gesagt: Je höher die Zinsen, desto weniger Immobilie können Sie sich möglicherweise leisten.

Vor einigen Jahren waren die Bauzinsen noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau: Wer ein Eigenheim kaufen wollte, konnte also recht günstig finanzieren. Vor allem in Städten wie Köln und Bonn war das für viele von Vorteil. Schließlich sind die Immobilienpreise (und damit in der Regel auch die erforderlichen Kreditsummen) hier in der Region ohnehin hoch. 2022 hat sich dieser Trend allerdings verändert: Die Zinsen sind von circa einem Prozent auf etwa vier Prozent gestiegen (Entwicklung von Januar bis Herbst 2022) – und liegen seitdem auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Solche vermeintlich kleinen Zinsänderungen haben einen großen Einfluss auf die Finanzierungskosten und damit auch darauf, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

Dass sich die Zinsen regelmäßig verändern, ist grundsätzlich normal. Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Änderungen am Kapitalmarkt
• Inflation
• Verhalten und Möglichkeiten der Zielgruppe
• Konditionen der Immobilienfinanzierung in der Region
• Sondertilgungsoptionen
• Marge und Verlustrisiko der Banken

Gerade weil solche Schwankungen normal sind, lohnt es sich, sie im Blick zu behalten. 

Den Anteil an Eigenkapital berechnen

Die meisten Banken setzen für eine Baufinanzierung einen gewissen Anteil an Eigenkapital voraus. In der Regel muss der Anteil so hoch sein, dass er die Kaufnebenkosten deckt. Dazu gehören die Kosten für Notar und Grundbuch, die Grunderwerbsteuer sowie die möglicherweise anfallende Maklerprovision, die sich regional je nach Bundesland unterscheiden.

Richtwerte für Köln und Bonn

Für Köln und Bonn – beziehungsweise Nordrhein-Westfalen – liegt die Höhe der Kaufnebenkosten meist bei 11 bis 12 Prozent vom Kaufpreis. Kaufen Sie also beispielsweise eine Eigentumswohnung in Köln zu einem Preis von 450.000 Euro, liegen die Kaufnebenkosten zwischen 49.500 und 54.000 Euro. Diesen Betrag sollten Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können.

Je mehr Eigenkapital, desto besser

Denn je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Finanzierung einbringen können, desto bessere Konditionen (Zinsen) erhalten Sie – und das bedeutet auch: Ihre Finanzierung wird insgesamt günstiger. Nicht nur, weil Ihre monatlichen Raten geringer ausfallen, auch weil die Zinskosten sinken. Außerdem können Sie den Kredit in der Regel schneller abbezahlen, weil die Kreditsumme insgesamt niedriger ist.

Bessere Konditionen erhalten Sie in der Regel bereits, wenn Sie rund 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. Das Gute: Zum Eigenkapital gehört nicht nur das Geld, das Sie auf Ihrem Konto haben, auch Kapital aus Wertpapieren, Edelmetalle oder Geld aus einer Riester-Rente werden als Eigenkapital angerechnet.

Schritt 2: Beratungstermin vereinbaren

Sobald Sie grob wissen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, sind Sie einen großen Schritt weiter. Am besten vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin bei einem Kreditinstitut, um mit einer Expertin oder einem Experten über Ihre Baufinanzierung zu sprechen – idealerweise schon vor der konkreten Immobiliensuche.

Im persönlichen Beratungsgespräch geht es darum, die Baufinanzierung optimal auf Sie abzustimmen, also das Finanzierungsmodell, die Zinsbindungsdauer und Tilgungsraten an Ihre individuellen Umstände, Ziele und Wünsche anzupassen.

Im Gespräch können Sie zudem alle offenen Fragen klären und sich ein kostenloses Baufinanzierungs-Zertifikat erstellen lassen. Dieses Zertifikat zeigt, wie viel Immobilie Sie sich leisten können und verschafft Ihnen bei der Immobiliensuche einen Vorteil gegenüber anderen Interessentinnen und Interessenten.

Im Anschluss des Gesprächs erhalten Sie zudem ein oder mehrere Finanzierungsangebote, die Sie in Ruhe prüfen können. Je früher Sie sich beraten lassen, desto entspannter können Sie Angebote vergleichen – und damit auch gezielter nach einer passenden Immobilie suchen.

Unterlagen bereithalten

Damit der Termin reibungslos abläuft, bringen Sie am besten direkt alle erforderlichen Unterlagen mit:

• Gültiger Personalausweis
• Einkommensnachweise der letzten drei Monate
• Nachweise über Eigenkapital, Renten und Versicherungen und gegebenenfalls über laufende Kredite
• Schufa-Auskunft (sofern diese nicht vom finanzierenden Institut eingeholt wird)
• Selbstständige benötigen zusätzlich betriebswirtschaftliche Auswertungen, Steuerunterlagen und gegebenenfalls einen Handelsregisterauszug sowie den Gesellschaftervertrag

Haben Sie bereits eine Immobilie im Blick, können auch Angaben über den Zustand, mögliche Umbaumaßnahmen sowie ein Grundriss hilfreich sein.

Schritt 3: Passende Immobilie finden

Nach dem Beratungsgespräch können Sie sich direkt auf die Suche nach einem Zuhause machen – eines, das zu Ihnen passt und in dem Sie in den nächsten Jahren ankommen können.

Planen Sie ausreichend Zeit für die Suche ein

Vor allem in Städten wie Köln und Bonn kann diese Suche herausfordernd sein. Schließlich übersteigt die Nachfrage seit Jahren das verfügbare Angebot – und genau das führt zu hohen Preisen und oft auch langwierigen Suchen. Planen Sie daher mindestens drei bis sechs Monate für die aktive Suche nach einer passenden Immobilie in Köln oder Bonn ein. In beliebten Lagen am besten auch mehr.

Vergleichen Sie Wohnungen und Häuser in verschiedenen Lagen

Der Kaufpreis einer Immobilie hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, besonders aber von der Lage. Suchen Sie beispielsweise in Köln-Sülz oder Ehrenfeld, müssen Sie mit höheren Preisen rechnen als in Köln-Porz. Ähnlich ist es auch in der Bonner Südstadt.

Es lohnt sich daher, alle Optionen einzubeziehen: Sehen Sie sich nicht nur im Kölner und Bonner Stadtgebiet um, sondern suchen Sie auch im Speckgürtel. Halten Sie zudem Ausschau nach Neubaugebieten und nutzen Sie lokale Portale wie S-Immobilienpartner, die die Suche vereinfachen und oft auch beschleunigen.

Schritt 4: Baufinanzierung abschließen

Haben Sie eine passende Immobilie gefunden, geht es nun darum, eine konkrete Baufinanzierung abzuschließen. Die Herausforderung: Baufinanzierungsangebote sind komplex und auf dem Markt existieren zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Um das beste Angebot zu finden, ist es daher ratsam, sich verschiedene Angebote einzuholen und sie miteinander zu vergleichen – entweder eigenständig oder im Rahmen einer professionellen Baufinanzierungsberatung.

Finanzierungsangebote eigenständig vergleichen

Beim Vergleich sollten Sie nicht nur auf die monatliche Rate schauen – entscheidend ist der Effektivzins: Er umfasst nicht nur den Sollzins, sondern alle Kosten der Finanzierung und macht verschiedene Angebote direkt vergleichbar. Werfen Sie außerdem einen Blick auf die Zinsbindungsfrist – also wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Eine lange Bindung bietet Planungssicherheit, eine kurze ist oft günstiger, birgt aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Prüfen Sie auch die Regelungen zur Tilgung: Können Sie die Rate bei veränderten Lebensumständen flexibel anpassen? Gibt es Sondertilgungsoptionen, mit denen Sie den Kredit schneller zurückzahlen können? Und welche Baufinanzierungsart passt zu Ihnen? Die häufigste Form ist das Annuitätendarlehen mit konstanter monatlicher Rate. Daneben gibt es das endfällige Darlehen – bei dem Sie zunächst nur Zinsen zahlen und die Schuld am Ende tilgen – sowie Darlehen mit variabler Verzinsung, die flexibler, aber weniger gut kalkulierbar sind.

Denken Sie außerdem schon jetzt an später: Welche Konditionen bietet Ihr Anbieter zur Anschlussfinanzierung – und fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen möchten?

Professionell beraten lassen

In der Theorie ist es möglich, die Angebote eigenständig zu vergleichen. Die Praxis zeigt aber, dass es oft schwerfällt, die verschiedenen Bausteine miteinander zu vergleichen und am Ende das beste Angebot auszuwählen. Eine Baufinanzierungsberatung ist für die meisten daher der sicherere Weg. Haben Sie sich für eines der Angebote entschieden, erstellt der Kreditgeber Ihnen auch direkt einen Vertrag mit den vereinbarten Konditionen.

Schritt 5: Auszahlung erhalten

Haben Sie sich für eine Baufinanzierungslösung entschieden und den Vertrag abgeschlossen, stellt die Bank Ihnen die finanziellen Mittel bereit.

Bauen Sie selbst ein Haus, erfolgt die Auszahlung in der Regel mit der Fertigstellung bestimmter Meilensteine. Kaufen Sie eine Immobilie, zahlt die Bank die gesamte Summe, sobald die Grundschuld eingetragen wurde und der Kaufpreis fällig ist.

Klassischerweise werden Immobilien über einen Immobilienkredit finanziert. Daneben gibt es weitere Wege, um Ihrem Traum vom Eigenheim näher zu kommen:

Mit dem Abschluss einer Baufinanzierung können Sie Ihre Immobilie in den nächsten fünf bis zwanzig Jahren zu einem vereinbarten Zinssatz sicher finanzieren. Endet diese vereinbarte Zeit (die sogenannte Zinsbindungsfrist), ist allerdings meist weiterhin eine Restschuld offen. Um Ihre Immobilie weiter finanzieren zu können, benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung.

Denken Sie schon beim Abschluss Ihrer Erstfinanzierung an die Anschlussfinanzierung, können Sie noch entspannter in die Zukunft blicken, weil Sie wissen, welche monatliche Rate auf Sie zukommt. Viele Anschlussfinanzierungen beinhalten – genau wie die ursprüngliche Baufinanzierung – modulare Bausteine, mit denen Sie die Finanzierung auf Ihre Situation anpassen können.

Grundsätzlich gibt es für Ihre Anschlussfinanzierung zwei Optionen:

1. Sie führen den bestehenden Kredit weiter und verhandeln mit der Bank neue Konditionen.
2. Sie entscheiden sich für eine neue Form der Finanzierung – zum Beispiel für ein Forward-Darlehen anstelle eines Annuitätendarlehens. Dabei handelt es sich um ein Darlehen im Voraus, mit dem Sie sich schon jetzt die Zinsen für später und damit eine günstige Anschlussfinanzierung sichern.

In beiden Fällen sind Sie sind bei der Anschlussfinanzierung nicht an Ihren bisherigen Kreditgeber gebunden, können also auch einen anderen Anbieter wählen.